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부동산 사이클이 또 지나간다
박성준 기자
2024.06.18 07:00:18
시행사→시공사→신탁사 부실 도미노 현상 막바지
이 기사는 2024년 06월 17일 08시 15분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
지난해 말 경남 고성의 한 사업장에서 기존의 시공사가 기업회생절차를 밟자 신탁사에서 시공사를 교체해 공사를 이어가고 있다. (출처=네이버거리뷰)

[딜사이트 박성준 기자] 최근 몇 년간 국내 부동산 시장은 암울함의 연속이었다. 갑작스런 금리상승과 PF(프로젝트파이낸싱) 위기로 인한 유동성 경색 등 시장 전반에서 곡소리가 났다. 이어 인플레이션 여파로 인한 원자재 급등까지 겹쳐 공사비 상승으로 인한 갈등도 곳곳에서 벌어지고 있다.


이 때문에 과거에는 황금알을 낳는다는 도시정비 사업장을 비롯해 공사가 멈춘 곳이 부지기수다. 정부나 지자체에서도 용적률을 높여주거나 나름의 인센티브를 제시하지만 이미 기존 조합원들이 비용을 감당하기엔 벅찬 실정이다. 비아파트나 상업용부동산은 말할 것도 없이 분양률이 처참한 상태다. 시행사부터 시공사와 신탁사까지 모든 부동산 플레이어 중 힘들지 않은 곳이 없다.


이런 것들만 따져보면 부동산 시장 전반이 점점 악화되는 것처럼 보이지만 시각을 조금 바꿔보면 오히려 암흑기의 긴 터널의 종착역을 향해간다는 생각도 든다.


지난 2022년 금리인상 후 부동산 PF 경색 사태가 불거졌을 때 제일 먼저 무너진건 시행사들이었다. 개발사업의 주체인 시행사들은 당시 자기자본 규모가 대부분 적은 편이라 조금만 금융위기가 닥쳐와도 버텨낼 체력이 없었다. 무턱대고 사업에 뛰어든 중소형 시행사들은 이때 대부분 쓰려졌다.

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이어 지난해에는 건설사들이 줄도산에 처했다. 이 당시 쓰러진 건설사 중 이름을 알만한 중견건설사도 제법 있었으며, 시공능력순위 16위의 태영건설조차도 워크아웃을 신청했다. 국내 부동산개발 프로젝트는 시행사의 PF대출을 건설사가 보증해주는 형태로 진행되다 보니, 시행사의 부도 이후에 건설사가 함께 쓰러지기 시작한 것이다.


물론 일부 건설사들도 실적을 올리기 위해 당시 무리하게 PF대출 보증을 선 책임도 있다. 또한 자체개발과 수익형 부동산 사업을 무리하게 펼친 건설사들도 부동산 침체기의 부메랑을 제대로 맞았다.


지난해 하반기부터 최근까지 불거진 문제는 신탁사의 부실 확장이다. 신탁사는 부동산개발 프로젝트에서 시행사의 위탁을 받아 자금조달과 프로젝트 진행 등 업무를 대리하거나, 혹은 건설사의 책임준공을 보증하는 등 마지막 안전장치의 역할을 하는 플레이어다.


시행사를 비롯해 건설사까지 무너지다보니 결국 신탁사까지 부실이 전이됐다. 지난해 신탁사의 재무건전성과 실적은 대체로 악화했다. 신탁업계는 기본적으로 안정성이 높고 수익성 또한 상당히 좋은 업계로 인식되던 터라 최근 부실사태가 낯선 느낌도 든다.


반대로 신탁사까지 위기론이 번지고 있다는 건 부동산 시장에서 넘어질 곳은 이제 다 넘어졌다고 해석할 수도 있다. 시행사부터 건설사를 거쳐 신탁사까지 이제 위기론이 모든 플레이어를 한 바퀴 돌고 터널의 마지막까지 왔다는 시그널이기도 하다. 물론, 위기론이 끝나간다고 예전처럼 부동산 활황이 온다는 이야기는 아니다. 그저 건설‧부동산 생태계의 부실한 부분의 구조조정이 끝나갈 뿐이다.


일부 지역에선 거래도 조금 살아나고 있는 모양새다. 서울 상급지 아파트를 비롯해 신도시의 매물도 소화되고 있다는 소식이 들린다. 지식산업센터 등 부동산 침체기에 거들떠도 보지 않았던 매물도 조금씩 거래가 되고 있다.


이젠 사람들도 점차 공포심에서 벗어나 변화된 부동산 환경에 적응하고 있다. 과거보다 높은 분양가도 점점 익숙해지고 있다. 이렇게 사이클이 또 지나간다. 인간은 적응의 동물인가 보다.

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