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부동산PF 사태 악순환 끊으려면
이보라 기자
2024.05.14 07:00:20
시행사 책임 강화, 리스크 사전진단·사후관리 필요
이 기사는 2024년 05월 10일 10시 18분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
지난 1월 3일 오후 3시 산업은행 여의도 본점에서 태영건설 워크아웃 관련 채권단 설명회가 열렸다. (사진=딜사이트)

[딜사이트 이보라 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기가 번지는 모양새다. 태영건설 워크아웃으로 시장이 경색되면서 유동성 공급이 원활하게 이뤄지지 않고 있다. 금융당국은 건설사 옥석 가리기를 본격화하고 정상 사업장에 뉴머니를 공급하는 방안을 마련 중이다.


고금리와 부동산 경기 침체는 부동산PF 위기를 부른다. PF 사업장들은 미분양 사업장이 증가하면 대출 만기를 계속 연장하는데 고금리라 이자를 감당하기 어려워지기 때문이다. 시행사가 채무를 감당하지 못하게 되면 건설사의 보증채무로 전이된다. 이는 채권자인 금융기관으로까지 전이되면서 악순환 고리를 형성한다. 금융기관들은 건실한 건설사들에까지 자금 공급을 중단하면서 경제 전반의 위기로 번진다.


실제로 태영건설 워크아웃이 진행되면서 여러 건설사들의 부도설이 돌았다. 금융기관은 PF 자금 공급을 줄였다. 금융당국 수장들은 태영건설 특유의 문제일 뿐 건설업 전반의 문제가 아니라며 나섰지만 위기설은 확산하고 있다. 건설 업황의 어려움이 이어지고 있는 데다 미국의 기준금리 인하 시점도 불투명해지면서 고금리 역시 이어지고 있기 때문이다. 이러한 일은 지난 2022년 레고랜드 사태때도 겪었다. 


부동산 경기가 침체할 때마다 위기는 반복되고 있다. 부동산 PF 리스크가 국가 경제 위기의 뇌관으로 이어질 수 있는 만큼 선제적인 대처가 중요하다. 부동산PF 사태가 이어지지 않으려면 선진국형 PF 대출 구조로 개편해 시행사의 책임을 강화해야 한다. 한국 PF 대출 구조는 건설사와 금융기관이 사업에 공동 참여하는 입장이 돼서 프로젝트 실패 시 시행사에게 책임을 묻지 못하는 기형적인 구조다. 현재 금융기관은 건설사나 신탁사의 책임준공에 기대 PF 채권 회수 위험을 전가하는 기형적인 구조다. 

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금융기관에서 부동산PF를 실행할 때 사업타당성을 꼼꼼히 따지고 리스크를 선별해 대출을 내줘야 한다. 부동산 PF와 관련한 위험요인별로 리스크를 진단하는 시스템을 개발해야 한다. 또한 PF 대출을 시행하고 사후 점검도 계속 이어가야 한다. 각 PF 사업장의 분양률, 미착공 여부, 부동산 종류, 분양 지역 등을 종합적으로 고려해 우발채무 리스크를 점검해야 한다. 건설사의 재무건전성 역시 따져봐야 한다. 신용등급, 부채비율, 유동성 등을 확인하고 자기자본이 낮거나 차입률이 높은 건설사들은 구조조정에 돌입해야 한다.


사태가 터지고 나서 금융기관의 일시적인 희생으로만 해결해서는 안 된다. 이 같은 사태가 재발하지 않도록 근본적인 대책을 마련하는 것이 중요하다. 부동산PF 리스크를 선별할 수 있는 제도적 장치를 마련해 부동산 시장에서 순기능을 할 수 있도록 해야 한다.

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