[딜사이트 이상균 기자] 포스코건설이 지루한 법적 분쟁 끝에 송도국제도시개발 유한회사(NSIC)의 최대주주를 게일에서 홍콩 투자회사(ACPG, TA)로 변경하면서 3년 이상 중단됐던 송도국제업무단지(송도IBD) 개발 사업이 다시 추진될 예정이다. 정부에서 의욕적으로 추진했던 사업인 만큼 관련 인허가 절차를 다시 밟는 것에는 큰 문제가 없을 전망이다.
다만 일부 공사는 아직 첫 삽도 뜨지 못해 시간이 지날수록 PF 보증을 선 포스코건설의 재무적 부담으로 이어질 소지가 있다. NSIC의 채무 불이행으로 떠안은 대위변제 금액이 5000억원에 달한다는 점도 불안요소로 꼽힌다.
8일 인천경제자유구역청에 따르면 송도IBD의 공정률은 9월말 기준 76%다. 인천경제자유구역청 관계자는 “주거시설 개발은 대부분 완료된 반면, 상대적으로 업무시설과 상업시설 공사 진척도가 늦은 편”이라며 “아직 관련 공사를 위한 건축 허가 신청이 들어오지는 않았다”고 말했다. 송도IBD 개발은 2015년 7월 이후 중단됐다.
송도IBD는 2003년부터 추진 중인 송도국제도시 개발 사업의 일부분이다. 송도국제도시 개발 사업은 53.36㎢ 부지에 사업비 21조원을 들여 26만명 규모의 계획도시를 만드는 것을 목표로 하고 있다. 송도IBD를 비롯해 지식정보산업단지, 바이오단지, 송도국제화복합단지, 첨단산업 클러스터, 물류거점 구축 등이 포함돼 있다.
이중 송도IBD는 송도국제도시 1, 3공구에 위치해 있다. 주로 업무와 상업, 주거시설 등이 입주할 예정이다. 대표적인 건축물로는 동북아무역타워와 송도컨벤시아, 채드윅 송도국제학교, 잭니클라우스 골프클럽, 송도 센트럴공원, 아트센터, 송도 롯데몰, 커낼워크, 송도IBS타워 등이 있다. 사업 시행을 맡은 곳이 포스코건설과 게일이 출자해 설립한 NSIC다. 포스코건설은 시공을 맡았다.
NSIC는 주거, 업무, 상업시설 등 건축물의 성격에 따라 송도IBD를 6개 패키지로 나눠 PF 대출 계약을 맺었다. 사업 완료 뒤 PF 대출 상환을 수월하게하기 위해서다. 패키지1은 준공 이후 미분양 자산들을 모아놓은 것이다. 패키지2와 3은 아파트 등 주거시설이다. 패키지 4와 5는 주상복합으로 구성됐다. 패키지 6은 향후 NSIC가 매각할 택지들이다.
이중 패키지 2, 3은 공사를 모두 완료한 상태다. 총 6300억원 규모의 PF 대출금도 모두 갚았다. 다만 포스코건설과 게일의 분쟁 탓에 포스코건설이 받지 못한 공사비(이자비용 포함)가 6000억원이 넘는다.
문제는 패키지 1과 4, 5다. 패키지 1은 퍼스트월드 등 상업시설로 구성돼 있다. 준공 이후에도 미분양으로 오랜 기간 남아있는 자산들이라는 점에서 향후 분양이 쉽지 않을 것이란 전망이 나오기도 한다. 최근 주거단지에 인접한 상업시설 분양은 대부분 고전을 면치 못하고 있다. 패키지1은 NSIC의 채무 불이행으로 포스코건설이 1301억원을 대위변제했다.
패키지4와 5는 포스코건설과 게일의 법적 분쟁으로 공사를 시작도 하지 못한 지역이다. 이중 E5, F20, F25블록은 사업승인을 완료하고도 게일의 일방적인 불참 선언으로 공사가 중단된 곳들이다. 타격이 크다. 패키지4의 경우 포스코건설이 대위변제한 금액만 3546억원에 달한다. 한도(3600억원)의 100% 가까이를 대출받아놓고 사업을 중단하면서 포스코건설이 고스란히 대출 원리금을 떠안은 것이다. 대위변제한 시기도 1년 이상 지나 그동안 발생한 금융비용도 수백억 원 규모로 추산된다.
B3, E5, G5블록이 포함된 패키지5는 그나마 사정이 나은 편이다. 포스코건설이 4221억원 규모의 PF 보증을 했지만 대위변제라는 최악의 상황으로 이어지지는 않았다. 업무, 상업용지인 패키지6도 마찬가지다. 포스코건설의 PF 보증 5460억원이 들어갔다. 이곳은 NSIC가 개발하지 않고 제3자에게 매각할 예정이다.
포스코건설 관계자는 “NSIC의 이사진을 재편하고 있어 아직 공사 재개 일정을 확정하지는 않았다”며 “조만간 패키지6 매각도 재개할 예정”이라고 말했다.
투자은행(IB) 업계 관계자는 “포스코건설 입장에서는 대위변제한 금액을 상환하고 PF 대출 부담을 줄이기 위해서라도 공사를 서둘러야 한다”며 “분양대금이 하루빨리 들어와야 재무부담에서 벗어날 수 있다”고 말했다.
건설업계 관계자는 “패키지6를 노리는 건설사와 시행사들이 많다”며 “매각을 추진할 경우 경쟁이 치열할 것으로 예상된다”고 말했다.
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