올해 강남권 오피스 거래가가 연면적 기준 3.3㎡(평)당 매각가가 4000만원대에 자리 잡은 모양새다. 최근에는 평당가 매각가가 4700만원에 육박하는 매물도 등장했다. 작년까지 GBD 오피스 시세가 평당 3000만원 중후반대에 형성됐던 점을 감안하면 1년만에 평당 1000만원 가까이 상승한 셈이다. 

23일 부동산업계에 따르면 강남역 인근 에이플러스에셋타워가 최근 4300억원에 거래됐다. 연면적 기준으로 환산하면 평당 4752만원이다. 코크렙제31호리츠가 보유하던 자산을 코람코자산신탁 신규 리츠(코람코더원강남제1호리츠)가 이달 매입했다. 에이플러스에셋타워는 서초구 서초동에 연면적 2만9916㎡(9049.61평), 지하 7층~지상 22층 규모로 지어진 건물이다.

올해 4월 거래를 완료한 멀티캠퍼스빌딩 매각가는 평당 4012만원 수준이다. 삼성SRA자산운용이 펀드를 통해 보유하고 있던 자산을 한국토지신탁이 부동산투자회사(리츠, REITs)를 결성해 2582억원에 인수했다. 멀티캠퍼스 빌딩은 강남구 역삼동에 연면적 2만1273.91㎡(6435.36평), 지하 8층~지상 20층 규모로 지어졌다.

두 자산 모두 시장가치가 직전거래 대비 두 배 이상 뛰어올랐다. 삼성SRA자산운용이 지난 2016년 멀티캠퍼스빌딩을 인수할 당시 지불한 금액은 1260억원이다. 코람코자산운용(코크렙제31호리츠)은 지난 2016년 2084억원에 에이플러스에셋타워를 인수했다.

GBD 권역 오피스 가격 상승 원인에 대해 부동산업계 관계자는 "테헤란로 인근 오피스는 기업 입주수요가 높고 공실이 적어 임대료가 꾸준히 상승하는 매력적인 투자자산"이라며 "안전자산을 원하는 투자자에 더해 강남 사옥 마련을 꿈꾸는 기업도 빌딩 인수전에 가세하며 강남 오피스 인수 경쟁이 치열하다"고 설명했다.

강남권 오피스의 높아진 몸값에 대한 우려도 있다. 최근 금리 인상으로 금융조달비용이 증가한 점을 감안하면 인수자들이 과한 몸값을 제시했다는 평가다. 대출금리가 오르면서 높은 수익률을 기대하기 어려울뿐더러 무리한 레버리지를 통한 자산 매입은 향후 재무구조에 악영향을 미칠 수 있다는 것이다.

다만 업계에서는 GBD 오피스 몸값 상승이 지속될 것이라는 데 입을 모은다. 오피스 공급 물량에 비해 기업의 강남권 입주수요가 높다는 이유에서다. 금리 상승이 오피스 수익률 악화와 투자 위축으로 이어질 가능성도 작다는 평가다.

부동산업계 다른 관계자는 "강남권 오피스는 임대인 우위 시장으로 돌아섰다"며 "금융비용만큼이나 임대료 수익이 증가했기 때문에 높아진 금리가 부동산 수익률에 미칠 영향은 크지 않을 전망"이라고 말했다.

그는 이어 "특히 최근에는 투자회사 외에도 일반기업의 강남 오피스 매입에 대한 문의가 늘어났다"며 "코로나19를 거치며 현금을 비축한 기업들은 부동산 투자재원에서 차입금 비중을 줄이는 방식으로 조달비용 상승에 대한 부담을 완화하기도 한다"고 덧붙였다.

눈에 띄는 점은 오피스빌딩 거래구조다. 최근 강남권에 사옥 마련을 원하는 기업들은 오피스빌딩을 매입하는 리츠의 출자자로 나서는 추세다. 리츠에 자본금을 보태고 향후 부동산을 인수할 수 있도록 우선매수권을 약속받는 방식이다.

멀티캠퍼스빌딩 인수주체인 케이원제31호리츠에는 게임회사인 위메이드가 출자했다. 6년간 운영수익 배당이 없는 보통주에 투자했다. 대신 멀티캠퍼스빌딩 기존 임대차계약이 만료되는 오는 2028년 위메이드가 건물을 매입할 수 있는 우선매수권을 약속받은 것으로 알려졌다.

가상자산 거래소 운영업체인 두나무도 에이플러스에셋타워 우선매수권을 확보했다. 에이플러스에셋타워를 인수한 코람코더원강남제1호리츠 보통주에 1000억원을 투자하면서다. 향후 5년간 운영수익에 대한 배당은 받을 수 없지만 5년 뒤 건물을 매입할 수 있다.

앞선 관계자는 "리츠 운용사로서는 기업을 출자자로 섭외해 자본금 규모를 늘리고 향후 자산 매각에 대한 방안도 미리 계획할 수 있다"며 "시중에 오피스 매물이 잠긴 상황에서 기업이 우선매수권 확보를 전제로 리츠에 출자하면 안정적으로 사옥을 마련할 수 있다"고 설명했다.