◆여의도 신축건물 ‘우후죽순’

삼성생명이 매각을 추진 중인 내자빌딩과 논현빌딩은 서울 핵심 상권에 위치하기 때문에 흥행에 큰 문제가 없을 것이란 전망이다. 내자빌딩의 경우 정부서울청사 인근에 위치한데다가 우량 임차인으로 분류하는 법무법인 김앤장이 건물 전체를 임대 중이다. 논현빌딩도 서울 최대 상권으로 꼽히는 강남대로 인근에 위치한데다가 최근 지하철 9호선과 신분당선이 연장되는 등 호재가 많다.

하지만 여의도 파이낸스타워는 예외다. 일단 공실률이 32.3%로 높다. 건물 19~21층, 12층이 모두 비어있고 지하 1층과 2, 3, 8, 9, 10, 11층 일부도 공실이다. 과거 유안타증권이 건물의 상당 면적을 차지하고 있었지만 을지로로 본사를 이전하면서 대거 공실이 발생했다.

여의도 내에서도 증권사, 정부기관, 외국계 기업이 밀집한 중심 지역에 위치해있지만 수년째 공실을 해소하지 못하고 있다. 여의도에 신축 건물이 줄줄이 들어설 예정이라는 점도 악재로 꼽힌다. 부동산업계 관계자는 “인근에 교직원공제회 빌딩이 문을 열었고 파크원과 여의도 우체국 건물의 신축도 진행 중이다”며 “몇몇 증권사의 본사 건물도 매물로 나올 가능성이 있어 시장 환경이 그리 우호적이지 않다”고 말했다.

부동산업계에서는 여의도 파이낸스타워의 매각을 원하는 원매자는 나타나겠지만 3.3㎡당 가격이 2000만원을 넘기는 어려울 것으로 보고 있다. 부동산 자산운용사 관계자는 “인근 유진투자증권 빌딩이 3.3㎡당 1800만원 가량에 팔렸다”며 “여의도 파이낸스타워 역시 이와 비슷한 가격을 형성할 것으로 보인다”고 말했다.

◆여의도 상권 변화, 상업시설 늘고 ‘위워크’ 확산

변수는 여의도 상권이 최근 변화의 조짐을 보이고 있다는 점이다. 여의도 건물의 임대 수요는 주로 금융과 정치인, 방송국 PD 등이다. 그동안 여의도의 대부분 신축 건물들이 이들을 노리고 임대 영업을 벌여왔다. 이 같은 공식은 최근 오피스 건물의 공급 과잉과 주식 거래량 감소에 따른 증권사, 금융 부띠크들의 실적 부진 등이 겹치면서 바뀌고 있다.

일단 오피스 수요가 줄어들면서 이를 상업시설로 대체하는 움직임이 늘어나고 있다. 금융회사가 밀집한 여의도 상권은 평일 식사 시간에 유동인구가 대거 몰린다. 지역이 협소한데다가 식당이 적기 때문이다.

이지스자산운용은 여의도 씨티플라자 건물 3개 층에 식객촌을 입주시켰다. 내년 초에는 HP건물을 리모델링해 상업시설을 4개 층으로 확대할 예정이다. 상가를 입주시킬 경우 임대료를 30% 인상하는 것이 가능하다. 매출 증가폭이 크면 추가적인 임대료 증가도 기대할 수 있다. 여의도 파이낸스타워도 1층을 리모델링해 상업시설을 늘리는 방안을 추진 중이다.

일각에서는 ‘위워크(wework)’의 행보를 주목할 필요가 있다고 지적한다. 이미 여의도 HP빌딩 7개 층에 입주해있다. 서울스퀘어와 PCA타워, 종로타워에도 자리를 잡았다. 대부분 대규모 공실로 골머리를 앓던 빌딩이다. 위워크가 들어가면서 공실률을 크게 낮출 수 있었다.

리츠업계 관계자는 “스타트업과 벤처기업들의 위워크 선호도가 높다”며 “위워크는 HP빌딩 임대 면적을 추가로 늘리는 방안을 검토하고 있다”고 말했다. 그는 “위워크와 상업시설 확대 등 최근의 트랜드를 어떻게 활용하느냐에 따라 여의도 파이낸스타워의 공실도 해결하고 매각도 성공시킬 수 있을 것”이라고 강조했다.