[이호준 알스퀘어 투자자문본부장] 기관 하나가 옮겨간다고 도시의 오피스 시장이 달라질까. 대기업 한 곳이 본점을 이전한다고 주변 부동산의 가치가 곧바로 오르는 건 아니다. 상업용 부동산 시장에서 주목할 것은 발표가 아니라 실제 움직임이다. 임직원이 이동하고, 협력사가 따라오고, 관련 기업과 서비스 산업이 모여들면서 비로소 새로운 업무권역이 만들어진다.

그런 점에서 최근 부산에서 벌어지는 변화는 유심히 볼 필요가 있다. 해양수산부의 부산 이전을 비롯해 HMM과 주요 해운기업의 부산 이동이 이어지고 있고, 부산항 북항 재개발도 점차 구체화하고 있다. 여기에 2차 공공기관 지방 이전 논의까지 더해진다. 각각만 놓고 보면 하나의 정책이나 기업 이전 뉴스에 불과할 수 있다. 그러나 이 흐름들이 같은 지역에서 동시에 진행된다면 이야기는 달라진다.

부산의 업무 중심축이 어디로 이동하고 있는지, 그리고 그 변화가 기존 오피스 시장에 어떤 영향을 미칠지를 다시 살펴봐야 할 시점이다.

◆부산의 변화, 개발 호재보다 '업무 기능의 집적'에 주목해야

부산은 오래전부터 항만과 물류의 도시였다. 그러나 항만 기능과 기업의 업무 기능이 반드시 같은 장소에 모였던 것은 아니다. 최근 변화의 핵심은 해양산업 관련 기관과 기업의 업무 기능이 부산에 보다 직접적으로 집적될 가능성이 커지고 있다는 데 있다.

물론 기관이나 기업의 주소가 부산으로 바뀌었다고 해서 곧바로 오피스 수요가 크게 늘어난다고 단정하기는 어렵다. 실제 시장을 움직이는 것은 조직과 사람의 이동이다. 본사 기능이 이전하고 임직원이 근무하기 시작해야 하며, 법률·회계·금융·컨설팅·물류 등 연관 산업도 함께 움직여야 한다.

따라서 지금 부산 오피스 시장을 바라볼 때 지나친 낙관론도, 아무 변화가 없을 것이라는 비관론도 경계해야 한다. 중요한 것은 이동의 규모와 속도다.

그 과정에서 부산역과 북항 일대는 상대적으로 눈여겨볼 만하다. 부산역은 도시철도 1호선과 KTX가 연결되는 광역교통 거점이다. 전국 단위 출장이 잦은 기업이나 수도권과 빈번하게 오가는 조직이라면 입지 선택에서 교통 접근성을 무시하기 어렵다. 여기에 부산항 국제여객터미널과 북항이 인접해 있다는 점도 해양·물류산업 기업에는 의미가 있다.

향후 해양산업 관련 기관과 기업의 실제 이전이 확대된다면 부산역~북항 일대는 단순한 교통 거점에서 업무 거점으로 성격이 변화할 가능성이 있다.

◆도시의 구조적 변화, '기존 자산의 재해석'에서 답을 찾다

도시 기능이 재편될 때 시장의 시선은 대개 대규모 신규 개발사업으로 쏠리기 마련이다. 그러나 신규 개발은 장기간의 인허가 및 공사기간을 수반할 뿐 아니라, 최근 지속되는 공사비 상승과 조달금리 부담으로 인해 과거보다 높아진 복합 리스크를 안고 출발한다.

따라서 기관투자자의 관점에서는 이미 검증된 인프라를 갖춘 '기존 자산의 리밸류에이션(Revaluation)' 과정에 주목할 필요가 있다. 기존 프라임 자산들은 이미 핵심 입지와 교통망을 선점하고 있어 물리적·입지적 불확실성이 낮다. 특히 오피스 자산은 운용 전략에 따라 리노베이션, 밸류애드(Value-Add), 나아가 용도 전환(Conversion)까지 임차인과 시장 수요에 맞춘 능동적 자산 운용이 가능하다는 차별화된 강점을 지닌다.

부산의 변화라는 측면에서 최근 부산 동구 중앙대로에 위치한 '비스퀘어(B Square)'도 다시 한번 주목해봐야 할 자산이다. 도시철도 1호선 부산역 직결, KTX 부산역 및 부산항 국제여객터미널 인접이라는 뛰어난 교통 접근성을 확보하고 있으며, 삼성생명·삼성화재·삼성SDS 등 우량 임차인을 기반으로 안정적인 캐시플로우를 창출해 왔다. 현재 이지스자산운용이 추진 중인 매각 작업은 알스퀘어와 NAI코리아 컨소시엄이 주관하고 있다.

다만 이 사례가 보여주는 것은, 도시의 업무 거점이 재편되는 국면에서 기존 오피스를 바라보는 투자 패러다임 자체가 진화하고 있다는 사실이다. 과거 단순한 권역 내 업무시설로 평가받던 자산들도, 이제는 북항 재개발·해양 신산업 집적·기업 유치라는 거시적 도시계획과의 연계 속에서 새롭게 해석될 수 있다. 나아가 이런 유형의 기존 자산은 도심 기능 확장에 발맞춰 호스피탈리티(호텔)나 시니어 하우징 등 고부가가치 용도로 유연하게 전환할 수 있는 잠재력을 지닌 기저 자산으로도 평가받을 수 있다.

정부의 제2차 공공기관 지방 이전 논의 역시 같은 맥락에서 살펴봐야 한다. 1차 공공기관 지방이전 당시 혁신도시 조성이 해당 지역의 업무·주거시설 수요에 유의미한 영향을 미쳤던 전례에 비춰볼 때, 이전이 실제로 가시화될 경우 오피스 흡수율(Net Absorption) 상승과 연계 민간기업의 동반 유입으로 우량 공간에 대한 수요가 확대될 가능성이 있다. 이런 흐름이 현실화된다면, 입지 인지도와 확장성을 갖춘 기존 핵심 자산의 전략적 가치는 상대적으로 더 부각될 것으로 예상된다.

결국 부산 상업용 부동산의 중장기 향방을 가르는 것은 청사진 수준의 개발계획이 아니다. 공공과 민간의 실질적인 공간 이전, 인구 유입, 앵커 산업의 집적, 그리고 이를 수용할 교통망과 업무 인프라의 완성도가 유기적으로 맞물려야 한다. 부산의 공간 혁신은 여전히 진행형이지만, 산업·기업·교통·도시재생의 축이 일관된 방향성을 띠기 시작한 것은 분명하다. 지금, 부산역과 북항 일대의 기존 자산들을 입체적인 시선으로 다시 들여다봐야 하는 이유다.

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