[딜사이트 김진욱 기자] 부동산 규제와 경기 불확실성이 이어지는 가운데 개발과 중개업체들의 체감경기가 좀처럼 살아나지 못하고 있다. 반면 이미 완공된 부동산을 임대하거나 관리하고 리츠(REITs)·자산관리회사(AMC)를 통해 운용하는 분야는 상대적으로 견조한 흐름이 나타나고 있다.

신규 부동산 시장보다 기존 자산에서 반복적인 수익을 만들어내는 시장이 부동산서비스 시장의 버팀목이 되고 있는 셈이다.

14일 국토교통부가 발표한 '2026년 2분기 부동산서비스산업 기업경기조사'에 따르면 부동산서비스산업 전체 기업경기실사지수(BSI)는 65.5로 전분기보다 2.8포인트 상승했다.

BSI는 100을 넘으면 경기를 긍정적으로 보는 기업이 많다는 의미다. 100보다 낮으면 반대로 부정적으로 보고 있다는 것이다.

◆개발 48.7·중개 33.2…거래시장 여전히 냉각

국토부가 발표한 관련 자료를 보면 특히 거래와 직접 연결된 개발·중개업의 체감경기는 다른 업종보다 크게 낮게 나타났다.

부동산 개발업의 2분기 기업경기 BSI는 48.7에 그쳤다. 산업경기는 47.5, 매출은 48.1, 자금사정은 49.1이었다. 주요 지표가 모두 50 안팎에 머물렀다.

세부 지표를 보면 주택 분양시장 BSI가 51.9에 그쳤다. 상가 분양시장은 44.9였다. 기타 부동산시장 수요는 55.4에서 51.1로 4.3포인트 떨어졌다. 대출 등 자금조달 여건도 44.9에 불과했다.

공인중개업은 상황이 더 좋지 않았다. 기업경기 BSI가 1분기 34.3에서 2분기 33.2로 오히려 하락했다.

주택 매매시장은 33.6, 주택 임대시장은 33.7이었다. 상가 매매시장은 15.1까지 내려갔다. 토지 매매시장도 27.2에 불과했다.

3분기 전망도 밝지 않다. 공인중개업의 기업경기 전망은 31.1, 매출 전망은 29.7로 2분기보다 더 낮아질 것으로 예상됐다.

◆프롭테크도 주춤…이용자 지표 31.3p 급락

부동산 시장의 새로운 성장축으로 기대됐던 프롭테크 분야도 분위기가 좋지 않았다. 부동산 정보 및 기술 제공 서비스업의 기업경기 BSI는 1분기 84.6에서 2분기 75.3으로 9.3포인트 하락했다. 매출 BSI도 87.6에서 78.4로 낮아졌다. 자금사정 역시 90.7에서 81.4로 떨어졌다.

특히 성장성과 이용자 지표의 하락 폭이 컸다. 해당 분야 성장세에 대한 BSI는 97.1에서 75.3으로 21.8포인트 떨어졌다. 이용자 수 증감은 100.2에서 68.9로 31.3포인트 급락했다.

공인중개업체들이 바라보는 프롭테크 시장도 비슷했다. '프롭테크 업체의 시장 진입에 따른 시장상황' BSI는 1분기 58.5에서 2분기 53.4로 낮아졌고 3분기에는 49.9까지 떨어질 것으로 전망됐다.

◆리츠·AMC 금융서비스업 '급반등'

반면 부동산 금융서비스업은 부진 속에서도 뚜렷한 반등세를 보였다. 금융서비스업 기업경기 BSI는 1분기 76.9에서 2분기 90.4로 13.5포인트 뛰었다. 조사 대상 가운데 상승 폭이 가장 컸다.

매출 BSI도 80.4에서 94.6으로 14.2포인트 상승했다. 자금사정은 79.7에서 93.1로 개선됐다. 산업경기도 72.3에서 86.2로 13.9포인트 높아졌다.

3분기 전망도 상대적으로 양호하다. 매출 전망은 96.6, 자금사정은 96.9까지 높아질 것으로 예상됐다.

금융서비스업은 부동산투자회사인 리츠와 리츠의 투자·운용 업무를 담당하는 AMC 등을 의미한다. 직접 부동산을 개발하기보다 기존 자산을 투자·운용해 수익을 창출하는 분야다.

◆임대료 받고 건물 관리…'운영형 부동산' 선방

임대·관리업도 상대적으로 안정적이었다. 관리업의 기업경기 BSI는 92.1로 전체 세부 업종 가운데 가장 높았다. 매출은 96.5, 자금사정은 97.2를 기록했다. 관리시장 수요도 91.7에서 95.1로 상승했다.

임대업 역시 기업경기 BSI가 87.1을 기록했다. 특히 임차인의 임대료 납입상황 BSI는 98.5로 기준선인 100에 근접했다. 입주·입점 상황도 91.4였다.

개발사업처럼 토지를 확보하고 대규모 자금을 투입한 뒤 분양을 통해 투자금을 회수하는 사업과 달리 임대·관리업은 완성된 부동산을 기반으로 임대료나 관리 수수료를 반복적으로 확보한다.

이번 조사 결과를 종합하면 현재 부동산서비스산업은 신규 개발과 매매·중개 등 거래와 직접 연결된 업종의 부진이 이어지는 반면 임대·관리와 금융 등 기존 자산의 운영·투자와 연관된 업종이 상대적으로 선방하는 모습이다.

한편, 부동산서비스업체들이 꼽은 최대 경영애로 역시 '불확실한 경제상황'으로 전체의 44.9%를 차지했다. 정부 규제는 17.5%로 뒤를 이었다. 특히 개발업에서는 자금부족을 경영애로로 꼽은 비중이 13.2%에 달했다.