[딜사이트 박성준 기자] 테슬라코리아가 사용 중인 수도권 서비스센터 두 곳을 담는 신설 리츠가 자금 조달을 완료하고 관련 부동산 매입 계약을 마무리했다. 전기차가 국내 자동차시장에서 빠르게 확산되면서, 시장 점유 1위 업체인 테슬라 서비스인프라가 부동산 구조화 시장의 새로운 투자 테마로 부상하고 있다는 해석이 나온다.

8일 업계에 따르면 투게더투자운용이 운용하는 '투게더멀티서비스센터 위탁관리부동산투자회사'가 총 505억원 규모의 서비스센터 부동산 두 곳의 매입을 확정했다. 패키지 딜 형태로 편입되는 만큼 자산·임차인·운용 안정성이 고르게 확보됐다는 평가가 나온다.

이번에 리츠에 편입되는 자산은 ▲경기 용인시 기흥구 영덕동 788-8 외 1필지 ▲인천 남동구 고잔동 296-25 두 곳이다.

두 자산 모두 테슬라코리아가 서비스센터 및 정비센터 용도로 사용하고 있으며, 각각 연면적 7515㎡, 4046㎡ 규모의 운영 자산이다. 용인센터는 지하 3층~지상 10층, 인천센터는 지하 1층~지상 4층 구조로 2021년, 2023년 사용승인을 받아 준공 리스크가 없다.

매입가격은 두 자산 합산 505억원이다. 용인센터가 280억원, 인천센터가 225억원이다. 감정평가 금액 513억원 대비 98.4% 수준으로 책정됐다. 취득세 및 자문수수료 등 부대비용 35억원, 자본조달비용 13억원, 여유현금 1억8000만원을 포함한 전체 조달 규모는 556억원이다.

재원은 자기자본 228억원, 차입금 328억원으로 구성된다. 차입은 선순위 구조로 설정돼 임대료 및 매각대금에서 우선 회수된다.

임차인은 테슬라코리아다. 테슬라코리아는 두 자산 모두에 대해 책임임차 또는 보증 형태의 장기 임대차 계약을 갖고 있다. 용인센터는 2028년 9월 30일까지, 인천센터는 2033년 9월 18일까지 임대차 기간이 설정돼 있다. 임차인 리스크가 사실상 해소된 점이 이번 구조의 핵심 강점으로 꼽힌다. 임차인 테슬라코리아는 2024년 말 기준 별도 매출 1조6976억원, 순이익 216억원을 기록하며 안정적인 재무구조를 유지하고 있다.

눈에 띄는 부분은 매도인이 리츠의 보통주주로 재참여하는 구조다. 매도인 비전오토모티브는 자산을 매각한 뒤 일부 금액을 리츠 보통주로 재투자하게 된다. 단순 매각 후 이탈이 아니라, 리츠의 운용 구조에 동행하는 형태다.

리츠의 운용기간은 3년이다. 기본 기간 종료 시점에 투자자 의사에 따라 운용기간 연장, 자산 매각 및 청산 등 다양한 선택지가 열려 있다. 배당 구조는 종류주식과 보통주식으로 이원화돼 있다. 종류주식 투자자는 연 8% 수준의 목표 배당률을 확보하고, 보통주식은 잔여이익과 자산 매각차익에 참여하는 구조다.

운용은 투게더투자운용이 총괄한다. 투게더투자운용은 대우건설이 40.1%의 지분을 보유한 부동산 전문 운용사다. 자산보관은 NH투자증권, 사무수탁은 삼정KPMG에이에이에스가 맡아 운영한다.

시장에서는 이번 딜을 두고 전기차 확산 속에서 테슬라의 서비스인프라가 부동산 구조화 시장의 새로운 투자 테마로 활용된 사례로 본다. 업계 관계자는 "수도권 핵심 지역에 위치하고 장기 임차인이 확보된 운영형 자산이라는 점에서 안정성이 높은 반면 3년이라는 비교적 짧은 운용기간과 향후 매각 시점의 시장 상황이 최종 수익률을 좌우할 것"이라고 전망했다.