[딜사이트 박성준 기자] 이지스엑스자산운용이 서울 강서구 NC백화점 강서점 리파이낸싱과 강남 역삼동 '점프밀라노(현 강남 e스퀘어)' 부동산처분신탁 수익권 매입을 위해 2500억원 규모 자금조달에 나섰다.

이번 거래는 기존 대출 상환과 신규 자산 편입을 동시에 추진하는 구조로 지난해 이랜드리테일이 시도한 강남 e스퀘어 리츠 매각이 무산된 뒤 구조화금융으로 방향을 튼 사례다.

4일 업계에 따르면 이지스엑스자산운용이 운용하는 '이지스엑스일반사모부동산투자신탁제2호'(이지스 엑스2호)는 기존 자산의 리파이낸싱과 신규 부동산처분신탁 수익권 확보를 위해 대주단과 총 2500억원의 대출약정을 체결했다.

이지스엑스2호의 신탁업자는 신한은행, 집합투자업자는 이지스엑스자산운용이다. 이 펀드는 현재 NC백화점 강서점을 보유·임대운용 중이며, 임차인은 이랜드리테일이다.

2500억원의 대출 실행일은 지난달 30일이며 만기는 2027년 10월30일로 2년 뒤다. 대출 금액을 담보로 ▲NC강서점에 대한 최선순위 근저당권과 관련 보험금에 대한 근질권 ▲강남 e스퀘어를 신탁재산으로 하는 부동산처분신탁 수익권 등으로 구성됐다.

부동산처분신탁의 수익권은 신탁된 부동산을 처분한 뒤 발생하는 수익을 받을 권리를 말한다. 소유권을 직접 취득하지 않고 처분대금의 현금흐름을 담보로 유동화하는 방식이다. 취득세 부담이 없고 소유권 이전 과정의 법적 리스크를 피할 수 있다. 자산관리사인 우리은행이 유동화기업어음 매입 등으로 신용을 보강했다.

강남 e스퀘어는 서울시 강남구 역삼동 815번지 일원에 위치한다. 2002년 준공된 건물로 올해 24년차에 접어들었다. 지하 5층에서 지상 10층, 연면적 약 1만8477㎡에 달한다. 건물에는 이랜드의 SPA 브랜드가 다수 입점돼 있다.

앞서 강남 e스퀘어(점프밀라노)의 반복된 매각 시도가 있었지만 모두 불발에 그쳤다. 이에 결국 부동산 처분신탁수익권을 매각하는 구조화금융 형태의 처분에 다다른 것으로 해석된다.

이랜드는 2016년 무렵부터 점프밀라노 매각을 추진했지만, 원하는 가격대에 맞는 매수자를 찾지 못해 2017년께 매각 계획을 사실상 중단한 바 있다.

이후 매각을 종종 시도했지만 번번이 무산되자 2024년 하반기에는 상장 리츠인 이리츠코크렙에 편입을 노렸다. 이리츠코크렙은 모회사 이랜드리테일이 보유한 강남 e스퀘어를 약 1900억원에 매입하는 방안을 검토했다. 하지만 가격이 비싸다는 평가와 대규모 유상증자에 대한 우려가 겹치면서 개인 주주들의 반발이 거세졌고, 사과문을 게시하며 매입 검토를 공식 중단한 바 있다.

관련 분석 보고서에서도 강남 e스퀘어는 강남대로변 핵심 입지에도 불구하고 구분소유 구조와 낮은 개발 여지가 약점으로 지적돼 왔다. 강남 e스퀘어는 이랜드리테일이 분양 당시 583개 호수로 나눠 개인에게 분양해 구분소유가 복잡한 자산이다. 이에 따라 매각 뿐만 아니라 리모델링 등 밸류에드를 진행하기에도 무리가 많았다.

부동산업계 관계자는 "건물의 입지 면으로는 수익성이 괜찮게 나오는 편이지만, 다수의 구분소유가 걸림돌로 작용하는 건물"이라며 "통으로 임대를 한다거나, 밸류에드를 하기에는 어려움이 많은 자산이라 부동산처분수익권을 매각하는 형태로 유동화를 한 것 같다"고 말했다.