[딜사이트 박성준 기자] 천안 원성동주택재건축정비사업조합이 추진하는 e편한세상천안역이 초기 뉴스테이(기업형임대)로 사업을 시행했다가 일반분양으로 전환을 시도하고 있다. 사업 초기 용적률 인센티브 등을 받으며 뉴스테이로 진행했지만 완공 후 비례율(종전자산 투자 대비 사업 수익성)이 떨어지자 조합은 다시 일반분양으로 선회했다.

26일 업계에 따르면 e편한세상천안역이 기존의 뉴스테이 사업을 철회하고 일반분양으로 전환하는 작업을 2년 째 진행 중이다. 뉴스테이 사업의 절차가 상당히 진행된 상태라 일반분양으로 사업 구조를 바꾸는 작업이 생각보다 더 지체되고 있다.

사업지는 충청남도 천안시 동남구 원성동 429-133번지 일원이다. 대지면적은 5만5945㎡, 건축물 규모는 지하2층~지상35층, 15개 동 총 1579가구로 구성됐다. 착공은 2020년 시작했으며 2023년 건축물은 완공됐으나 준공 인가 전 사용허가를 받았다. 완전한 준공승인은 아닌 셈이다. 일부 조합원만 잔금을 내고 입주한 상태다.

건물이 완공이 된 지 2년이 지났지만 아직 입주조차 하지 못한 배경에는 이후 사업자와 조합 간 이견이 생겼기 때문이다. 조합은 처음 공공지원 민간 임대 사업(뉴스테이)으로 추진했으나 완공이 되면서 비례율이 달라지자 입장을 바꿨다.

초기 사업 당시 부동산 경기가 좋지 않아 조합은 뉴스테이 사업으로 가닥을 잡았다. 이를 통해 조합원에게 우선 아파트를 분양하고 남은 매물은 리츠가 전량 매입해 임대로 공급해 수익을 얻도록 구조를 짰다. 리츠가 잔여 매물을 모두 매입해주기 때문에 사업의 안정성이 높아 당시로서는 합리적인 선택이었다. 리츠 지분은 주택도시보증공사(HUG) 70%, DL홀딩스 25.9%, 재무적 투자자 4.1%로 구성됐다.

하지만 사업이 진행되는 동안 부동산 시장의 인플레이션이 발생해 분양가가 높아지자 조합은 입장을 바꿨다. 조합은 기존 뉴스테이로 계약이 된 매물을 리츠에 대량으로 넘기면 자신들의 분담금이 너무 높게 나온다고 주장했다. 이 때문에 지난해 조합원들은 사업구조를 뉴스테이에서 일반분양으로 바꾸기 위해 DL그룹 돈의문 사옥 앞에서 시위를 하는 등 갈등이 잇따랐다.

문제는 사업이 상당히 진행된 과정에서 조합이 입장을 바꿔 사업구조를 변경하는 데 상당한 진통이 이어지고 있다는 점이다. HUG에 따르면 이미 리츠가 설립되고 중도금까지 모두 납부가 된 상태다. 계약 후 절차가 상당히 지난만큼 일방이 취소하기에는 법적인 요건상 쉽지 않다.

사업자와 조합 간 갈등이 길어지면서 준공승인이 나지 않아 현재는 완공 후에도 금융비용이 소모되고 있다. 시공사인 DL이앤씨 역시 사업장 정산을 할 수 없는 딜레마에 빠져 공사 미수금이 쌓인 상태다.

현재 천안시에서는 최대한 중재를 해 일반분양으로 전환하기 위해 절차를 진행하고 있다. 해당 단지는 총 1579가구 중 조합원 물량 260가구, 임대물량 1319가구로 구성됐다. 지난 6월부터 7월까지 천안시는 정비계획 변경을 위해 주민공람을 진행했다. 변경안에 따르면 기존 임대물량 1319가구를 모두 분양주택에 포함시키도록 했다. 현재는 천안시에서 변경고시를 남겨둔 상황이다.

다만 변경고시를 하기 위해서는 국토교통부에서 뉴스테이 취소 승인 문서가 있어야 한다. 국토부 승인을 위해서는 결국 조합과 리츠 간 매매계약을 해지해야 한다. 또한 뉴스테이 사업을 추진하는 과정에서 받은 용적률 인센티브도 반환해야 한다.

국토교통부는 올해 초 해당 사업의 뉴스테이 지정을 조건부로 취소해 둔 상태다. 용적률 인센티브는 기존 상한 용적률 300%에서 230%로 낮아져 이를 반환해야 한다. 조합은 토지 5954㎡를 현금으로 계산해 시에 납부하고, 임대주택 49호를 공급할 계획이다. 또한 기존 사업을 변경하는 만큼 사업자에 위약금도 일부 지급해야 한다.

HUG 관계자는 "조합원들이 원하는 사업구조로 변경하기 위해서는 리츠와 조합과의 매매계약 합의 해지가 우선 진행되야 하기 때문에 꾸준히 소통을 하는 중이다"라고 말했다.