[딜사이트 김정은 기자] 정부가 대출 규제를 강화하고 치솟은 집값으로 수요자의 관망세가 이어지고 있지만 서울지역 아파트값 상승세는 쉽사리 꺾이지 않을 전망이다. 전문가들은 매맷값은 신규 아파트 공급 물량이 줄고 전셋값은 임대차2법 4년 만기가 겹쳐 공급 물량이 수요를 충족하지 못하면서 아파트값 상승세가 이어질 것으로 전망했다.

16일 업계에 따르면 지난달 정부가 '국민주거안정을 위한 주택공급 확대방안'을 발표한데 이어 금융당국이 기준금리 동결과 함께 급등한 가계부채 관리를 위한 대출 규제 강화 방안을 내놨다. 정부가 부동산시장 안정을 위해 공급 확대와 수요 억제 등 두 가지 해결책을 동시에 내놓은 셈이다.

서울 아파트값은 지난주까지 25주 연속 상승세를 보인다. 서울 아파트값은 지난달 둘째 주 0.32% 상승폭을 보이며 5년11개월 만에 가장 높이 뛰었다. 정부의 대출 규제 발표 이후 8월 셋째 주부터 3주 연속 오름 폭이 둔화하긴 했지만 상승세를 이어가다가 이번주 다시 상승폭을 키웠다.

◆ 거래량 줄어도…'공급 부족' 상승세 이어질 것 

전문가들은 정부의 대출 규제가 부동산시장을 즉각적으로 안정시키는 효과를 낼 수는 없을 것이라고 입을 모았다. 대출 규제로 주택 추가 구입을 억제하면서 거래량을 축소하기는 해도 아파트값 상승에는 크게 영향을 미치지는 못할 것이라는 예측이다.

실제로 이달 정부가 2단계 스트레스 총부채상환비율(DSR)을 도입한 이후에도 서울 강남과 '마용성'(마포‧용산‧성동) 등 일부 지역에서 신고가 기록 사례가 이어지고 있다. 2단계 스트레스 DSR 규제는 최장 50년이었던 주택담보대출 기간을 수도권 소재 주택에 한해 30년으로 축소한다. 이에 원리금 부담이 늘고 대출액도 줄어들게 된다. 정부 대출 확대기조가 오히려 일부 수요자에게는 불안 심리를 자극해 급매수에 나서기도 하는 모습을 보인 것이다.

강정훈 국민대 부동산법무학과 겸임교수는 "부동산시장에서의 아파트값 변동 추이는 매수자의 심리가 가장 큰 요인"이라며 "정부의 대출 규제가 바람직한들 일부 수요자들은 급변한 부동산 정책에 불안감을 느껴 오히려 급하게 매수에 나서기도 하면서 아파트값 상승세가 이어진다"고 설명했다.

정부가 내놓은 방안에도 부동산시장에서 고정된 공급 물량과 주택 수요가 이미 격차를 벌리고 있다. 급감한 아파트 물량에 수요가 몰리면서 시장원리에 따라 아파트값이 오름세를 지속한다는 의견이 주를 이뤘다. 부동산R114 자료에서도 올해 서울 아파트 입주물량(임대·주상복합 포함)은 총 1만1451가구로, 해당 통계가 집계된 1990년 이후 가장 낮은 수치다. 1990년부터 2023년까지 평균 입주 물량(4만5044가구)와 비교해도 약 25% 정도다.

김인만 김인만부동산경제연구소 소장은 "아파트의 입주 물량이 늘어나야 아파트값이 내릴 수 있지만 건설‧부동산 경기 악화로 물량이 크게 줄어 상승세가 이어질 것"이라며 "현재 인허가 물량을 고려해보면 앞으로도 공급 물량 감소가 예상돼 수요자들이 아파트값이 더 오를 상황을 우려해 집을 사며 집값이 안 떨어진다"고 했다.

◆ 전셋값 상승폭 키울 수도…수도권 국한 현상 

아울러 1년 넘게 이어지고 있는 수도권지역의 전셋값 상승세도 계속 이어지는 상황에서 당분간 상승폭까지 키울 수 있다는 전망이 나온다. 치솟는 아파트값에 매물 부담 심리가 커진데다 시중은행이 전세대출을 중단하고, 금리를 크게 올려 전세 품귀 현상이 더욱 심화될 것으로 예상돼서다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 "최근 전체 임대차2법의 4년 전세계약만료기간이 도래하고 있어 전셋값 상승세가 더 가팔라질 것"이라며 "정부가 이를 우려해 전세 대출을 막기는 했지만 전세 매물이 워낙 적어 임대인이 책정한 가격에 따라 전세 가격이 형성될 가능성이 크다"고 했다.

게다가 수도권과 비수도권 지역 간의 부동산시장 집값 양극화는 지속될 것으로 보인다. 정부가 지방의 미분양 주택 물량을 줄이기 '리츠'(REITs·부동산투자회사) 활용 계획을 발표하기는 했지만 단순히 지방의 적체 물량 해소로는 해결이 쉽지 않다는 판단이 나온다. 수도권과 지방의 부동산시장 온도 차는 인구구조, 선호도 등 다각적인 요인이 복합적으로 작용한 결과인 만큼 정책 하나로 풀기 쉽지 않다는 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "수도권과 지방의 부동산시장의 양극화 현상은 여러 요인이 복합적으로 작용한 것"이라며 "이를 단기간에 바꿀 수 없는 만큼 앞으로도 양극화되는 현상을 보일 것으로 전망된다"고 했다. 그는 "지방은 저출생 고령화 문제가 심각해 수요가 한정돼 있어 5만9000호의 미분양 물량이 적체돼 있다"며 "수도권은 과밀된 인구로 수요가 집중돼 있고 투자 목적의 추가 매입도 많다"고 덧붙였다.