[딜사이트 김현진 기자] 서울 강남구 대치동에 위치한 학원전문 오피스빌딩인 '더스톤대치'가 공매 물건으로 나왔다. 준공 완료 후 담보대출로 전환했지만, 분양 및 매각에 차질을 빚으며 대출금을 상환하지 못한 탓이다. 매각이 성사된다면 선순위 대주단의 자금 회수에는 무리가 없을 전망이지만, 제한된 수요세로 인해 낙찰자를 찾기 쉽지 않을 것이란 우려가 나온다.

24일 건설업계에 따르면 담보대출 신탁업무를 맡은 코리아신탁은 서울 강남구 대치동 980-4 소재 더스톤대치에 대한 공매를 진행 중이다. 공매대상은 근린생활시설을 비롯해 총 17개호실이 공매로 나온 것으로 나라감정평가법인이 책정한 해당 건물의 평가금액은 1715억원이다.

이번에 공매를 진행하는 더스톤대치는 서울 강남구 대치동 940-8번지 일원 1214㎡(367평) 대지에 연면적 4531㎡(1371평), 지하 2층~지상 8층 규모다. 지상 1층은 근린생활시설로 구성해 상가가 입점할 수 있도록 했고, 지상 2~8층은 교육연구시설과 같은 오피스가 입점할 수 있도록 구성했다.

공매를 주관하는 코리아신탁은 총 8회차에 걸쳐 공매를 진행할 예정이며, 1회차 최저입찰가는 2252억원으로 책정했다. 회차를 거듭할수록 최저입찰가가 낮아지는 구조로 마지막 회차의 최저입찰가는 1506억원으로 감정평가금액의 88% 수준까지 떨어진다.

더스톤대치가 공매로 나온 이유는 담보대출 상환에 실패했기 때문이다. 더스톤대치의 시행사는 에스티산업개발로 지난 2021년 9월 준공을 완료했다. 준공 후 담보대출로 전환에도 성공했지만, 분양 및 매각에 어려움이 생기며 기한이익상실(EOD)이 발생한 것이다.

문제는 대주단이다. 시행사 규모가 크지 않아 상환능력이 떨어지기 때문에 해당 오피스를 매각해야만 대출금을 회수할 수 있어서다. 에스티산업개발의 2023년 기준 감사보고서는 작성되지 않아 확인할 수 없지만, 2022년 말 기준 더스톤개발이 1160억원을 공급했다. 더스톤개발은 새마을금고중앙회 41개사가 담보대출을 위해 설립한 특수목적법인(SPC)이다.

새마을금고와 함께 저축은행도 담보대출을 진행한 것으로 확인됐다. 실제로 더스톤빌라에 대한 감정평가를 의뢰한 회사는 키움예스저축은행이다.

더스톤대치가 대치동에 자리한 오피스라는 점을 고려하면 낙찰자를 찾기 어려울 것이란 전망이 나온다. 부동산개발업계 관계자는 "교육연구시설은 오피스로 분류되는데 대치동의 교육연구시설인 경우는 학원을 유치해 입점시켜야 한다"며 "일반적으로 자산운용사의 자금이 이같은 특수시설에 투자하는 사례는 흔치 않기 때문에 결국 학원사업자가 임차를 하거나 매입을 해야 하는 상황"이라고 말했다.

이어 "학원사업자라는 수요도 제한적인 상황에서 1000억원 이상의 자금을 투입할 사업자도 찾기란 쉽지 않을 것"이라며 "매각이 된다면 선순위 대주단의 경우 자금 회수가 가능할 수는 있지만, 매각 자체가 쉽지 않아 담보대출에 참여한 대주단 모두 자금 회수에 어려움을 겪을 것"이라고 전망했다.