[딜사이트 김정은 기자] 반도건설이 올해 예정된 자체 브랜드 아파트 3곳 분양이 매출 1조 클럽 유지의 핵심이 될 것이라는 전망이 나온다. 최근 부동산시장 침체로 자체사업이 차입금 리스크를 확대할 것이라는 우려가 있지만 반도건설은 그간 보수적인 주택사업으로 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 리스크가 제한적이라는 평가다. 

반도건설은 최근 새 아파트 브랜드를 선보이며 자체사업장 분양 성공에 드라이브를 걸고 있다. 

◆ 자체 사업장 3곳 모두 공공택지…분양 성공 기대감

7일 업계에 따르면 반도건설은 올해 고양 장항지구를 시작으로 인천 계양, 경북 경산 사업장 등 3곳의 자체 브랜드 분양이 계획돼 있다. 사업장 3곳은 모두 공공택지다. 반도건설은 사업성이 좋은 공공택지를 잇달아 LH(한국토지주택공사)로부터 낙찰받았다.

반도건설의 자체사업장 성공 키는 단연 가장 큰 사업인 고양 장항지구가 쥐고 있다. 고양 장항 반도 유보라는 지하 4층~지상 49층 규모의 공동주택 6개동 1694가구 규모다. LH가 장항지구에 공급한 용지 중 규모가 가장 크다. 총 사업비가 1조8000억원에 달하는 만큼 비슷한 금액 규모의 분양 매출까지 올릴 수 있다.

3기 신도시인 인천 계양지구도 최근 분양이 활발한 수도권지역으로 떠오르는 만큼 분양 성공을 충분히 기대해 볼 만하다. 반도건설은 지난 2022년 4월 경쟁 입찰로 나온 '인천계양지구 주상복합용지 AC 3·4블록'을 매입했다.

자체사업장 3곳 중 가장 우려가 큰 사업장은 지방 사업장인 경북 경산 사업장이다. 반도건설은 2022년 10월 경산시 '경산대임지구 M1BL 반도유보라' 사전청약을 진행했지만, 220가구 모집에 54가구만 접수하며 미달된 바 있다. 반도건설은 향후 분양시장 분위기를을 고려해 재공급에 나설 계획이다.

◆ 프리미엄 브랜드 '카이브 유보라' 론칭

자체사업은 건설사가 부지를 확보하는 단계에서부터 개발과 건설, 분양까지 전 단계를 담당한다. 시공만 맡는 사업보다는 수익률이 높을 수밖에 없다. 그러나 건설사가 사업자금을 직접 조달해야 하기 때문에 그만큼 위험 부담도 크다. 또 분양실적에 따라 이전 단계 사업자금을 회수할 수 있는 구조다.

반도건설이 자체사업을 통해 올해도 '매출 1조 클럽'을 유지할 수 있을 것이라는 전망이 나온다. 

자체사업은 도급공사에 비해 원가율이 훨씬 낮기 때문에 영업수익을 내기에 효과적인 사업이다. 실제로 반도건설의 도급공사 원가율은 지난해 104.4%로 올라 오히려 도급공사를 하면 '적자'를 내는 상황이었다. 그 와중에 자체사업은 원가율이 78.3%에서 74%로 줄어들면서 반도건설의 실질적인 이익 개선에 큰 도움을 줬다.

반도건설의 자체사업장 분양성적은 최근 순항하고 있다. 실제로 지난해 경기도 양평다문, 평택고덕, 신경주역세권 등 자체사업장에서 93%가 넘는 우수한 분양률을 기록했다. 반도건설은 자체사업장의 호실적 덕분에 2022년 매출이 1조원 수준으로 회복한 데에 이어 지난해에도 1조2715억원을 기록했다.

반도건설은 자체 브랜드아파트 성공을 위해 18년 만에 신규 브랜드를 론칭, 프리미엄 주거 브랜드 '카이브 유보라(KAIVE UBORA)'를 선보였다. 카이브 유보라는 기존 '반도 유보라'보다 한층 업그레이드 된 프리미엄 단지로, 고양 장항지구에 처음 적용된다. 카이브 유보라는 최고급 커뮤니티 아넥스클럽, 깔끔한 외관 및 입면 특화 디자인, 힐링과 여유를 주는 조경을 적용할 예정이다.

반도건설 관계자는 "고양 장항 카이브 유보라는 주변 전경이 전국에서 손에 꼽을 만큼 뛰어나고 중대형 평형까지 갖추고 있는 만큼 벌써부터 하루 분양문의가 200건이 넘을 정도로 관심이 뜨겁다"며 "프리미엄 주거 브랜드를 앞세워 분양률을 최대한 끌어올릴 계획"이라고 말했다.

◆ 자체사업 부채비율 상승…"PF우발채무 리스크 제한적"

반도건설이 자체사업 추진 과정에서 차입금 규모를 확대할 수밖에 없다. 사업장 3곳의 용지 취득을 위해 앞으로 7000억원이 넘는 중도금과 잔금이 투입될 예정이다. 이에 외부차입금이 늘게 되면서 자연히 부채비율이 상승하고 리스크가 확대된다.

지난해 반도건설의 부채비율은 67%으로, 양호한 재무건전성을 보였다. 반도건설의 기존 부채액인 7615억원에서 토지 매입으로 인한 차입금 7000억을 더하면 부채비율이 세자릿수까지 오를 가능성이 높다.

반도건설의 채무상환 리스크도 커진다. 반도건설 신규 자체사업 토지매입을 위한 PF조달로 순차입금이 지난해 말 기준 6147억원이다. 이중 1년 안에 상환해야 하는 단기차입금은 4495억원으로, 재무부담이 커진 상황에서 대규모 차입금까지 더해지게 된다.

이에 대해 반도건설은 부채비율 증가로 PF우발채무 우려가 커진다고 단정지을 수는 없다고 설명했다. 반도건설 관계자는 "자체사업장의 토지대금은 LH가 담보를 해주는 반환채권 담보대출 방식"이라며 "차입금 증가로 부채비율이 높아지더라도 사실상 국가 등급의 신용도를 가진 채권이라 PF우발채무 리스크가 거의 없다"고 말했다.