[딜사이트 김호연 기자] 이지스네오밸자산운용 등이 참여해 추진 중인 서울 창천동 청년임대주택 개발사업이 본격화된다. 최근 400억원 규모의 브릿지론을 상환하고 신주 발행과 본PF 전환으로 1000억원 규모의 사업비를 충당한다. 최근 PF 우발부채의 현실화로 시장이 어수선하지만 주택도시보증공사(HUG)가 신규자본 출자 및 PF 대출 일부 보증을 통해 사업에 안정성을 더했다.

6일 관련 업계에 따르면 창천동 청년임대주책 개발사업의 시행사 맹그로브제1호위탁관리부동산투자회사(리츠, REITs)는 최근 400억원 규모의 브릿지론을 상환하고 한도 585억원 규모의 PF대출을 제공받았다. 대출의 만기는 지난 1월 12일부터 오는 2027년 1월 12일까지 약 3년이다. 이 중 일부에 해당하는 200억원은 HUG가 보증을 제공하며 해당 대출채권을 기초자산으로 유동화증권(ABS)을 발행해 대출금 재원을 조달한다.

이번 사업의 총 사업비는 1058억원이다. 맹그로브제1호리츠의 자기자본 244억원과 주택도시기금 융자 176억원, 민간차입금(PF) 585억원, 임대보증금 225억원을 조달해 사업을 진행한다. 사업비가 추가로 필요할 경우 민간에서 추가차입을 통해 조달할 예정이다.

개발부지는 MGRV가 2021년 4월 사업장 일부를 매입한 것을 시작으로 수 차례 손바뀜이 있었다. 국내 기준금리 인상 등으로 이자비용 부담이 커지자 회사는 2022년 10월 이지스네오벨류일반부동산사모투자회사제11호전문에 부지를 매각하며 펀드 출자자로 참여했다. 400억원에 부지를 매입한 이지스네오밸류부동산펀드 역시 이를 현재의 공공리츠에 매각하고 출자자로 다시 사업에 참여했다.

창천동 청년임대주택 개발사업은 서울특별시 서대문구 창천동 502-11 외 9개 필지(1547㎡)에 지하 3층~지상 20층, 288가구 규모의 역세권청년임대주택 및 근린생활시설을 개발한다. 1인가구용 역세권청년임대주택이며 용적률은 799%, 준공 목표시점은 2026년 4월이다.

시공은 부산 소재 건설사 대성문이 책임준공으로 참여했다. 맹그로브제1호위탁관리부동산투자회사는 개발을 마무리 한 뒤 10년 동안 시세 대비 저렴한 임대료로 임대주택을 운영하다 부동산을 매각할 계획이다.

시행사는 당초 주거브랜드 '맹그로브'의 운영사 MGRV가 최대주주인 리츠였다. 최근 HUG가 사업의 공익성 강화 차원에서 170억원을, 이지스네오벨류일반부동산사모투자회사제11호전문과 이지스네오벨류자산운용이 총 6억원을 투입했다. HUG는 '민간임대허브제4호리츠'의 신규 발행 주식 인수를 통해 최대주주에 올랐다. 다만 사업 추진 및 운영은 MGRV가 계속 담당한다.

업계 관계자는 "부동산 시장의 침체기가 길어지다보니 가장 안정적으로 추진 가능한 사업방식을 모색하며 손바뀜이 있었던 것 같다"며 "지하철 2호선 신촌역과 6호선 광흥창역, 경의중앙선 서강대역과 인접한 만큼 교통접근성이 준수해 양호한 사업성이 기대된다"고 말했다.