[딜사이트 김호연 기자] 지하철 3호선 양재역과 인접한 서초 르니드오피스텔 신축사업의 PF(프로젝트 파이낸싱) 구조가 최근 변경된 것으로 나타났다. 기존 유동화증권의 3개월 주기 차환발행을 중단하고 대주단의 직접 대출로 전환했다는 게 관련 업계의 설명이다. 해당 사업장의 분양률은 50%를 넘기지 못한 것으로 알려졌으나 시공사 롯데건설이 책임준공의무 이행을 위해 공사를 진행하고 있다.

6일 부동산업계에 따르면 서초 르니드오피스텔 신축사업에 사업비를 제공하기 위해 설립한 특수목적회사(SPC) 서초테라스힐제일차는 최근 1900억원 한도의 유동화증권 차환발행을 중단했다. 기존 유동화증권은 2021년 7월 19일부터 3개월 주기로 차환발행을 이어왔는데 7월 19일 마지막으로 발행한 유동화증권의 만기는 9월 8일로 52일에 불과했다.

르니드오피스텔 신축사업은 서울특별시 서초구 서초동 1362-27번지 일원 2352㎡ 규모의 대지에 지하 8층~지상 20층, 156실 규모의 오피스텔과 근린생활시설을 조성한다. 공사기간은 2022년 1월부터 2024년 12월까지로 2025년 1월 입주를 시작할 계획이다.

시행을 맡은 에스엔에이치씨에 따르면 이 사업에서 인식할 것으로 예상한 분양수익은 3964억원이다. 156가구를 공급하다는 점을 감안하면 1가구당 평균분양수익이 25억원에 달한다. 초호화 하이엔드 오피스텔이 들어설 것으로 예상된다. 지하철 3호선 양재역에 인접한 만큼 입지조건은 최고 수준이라는 게 업계의 평가다.

시행사는 사업비 등을 조달하기 위해 총 2270억원 한도(▲트렌치A 1900억원 ▲트렌치B 300억원 ▲트렌치C 70억원)의 PF대출을 제공 받았다. 당시 대주단으로 참여한 회사는 ▲서초테라스힐제일차(트렌치A) ▲와이케이서초제일차 ▲신한캐피탈 ▲DGB캐피탈(이상 트렌치B) ▲서초테라스힐제이차(트렌치C) 등이다. 연 이자율은 트렌치A 4.5%, 트렌치B외 트렌치C는 각각 6%, 7%로 설정했다. 서초테라스힐을 제외한 나머지 SPC(와이케이서초제일차, 서초테라스힐제이차)는 현재까지 차환이 진행 중이다.

PF대출을 주선한 메리츠증권은 유동화증권 차환발행 중단 사유가 대출구조 변경이라고 설명한다. 메리츠증권 관계자는 "공사가 진행 중인 사업으로 SPC의 유동화증권 발행을 활용한 대출금 조달 대신 대주단으로부터 직접 대출을 제공받기로 결정하면서 유동화증권 차환을 중단한 것"이라고 설명했다.

공사가 정상 진행 중이지만 분양률이 저조한 탓에 준공 직후 대출금의 회수 가능성은 불투명한 상황이다. 지난해 10월 이 사업의 분양률은 29.5%에 머물렀다. 현재까지도 분양률이 절반에도 미치지 못하고 있고 기존 분양계약마저 취소되고 있는 것으로 알려졌다.

사업장 인근 공인중개사 사무소 관계자는 "시장이 워낙 불안정하다보니 기존 분양고객들도 계약을 해지하는 등 분양 선순환 창출에 어려움이 큰 상황"이라며 "시행사 역시 장기적으로는 분양 해소를 통해 대출금 상환이 가능하겠지만 정확한 시기를 기약하기 힘든 상황"이라고 지적했다.