[딜사이트 김호연 기자] 경기도 용인시 처인구에서 진행 중인 물류단지 개발사업의 PF 만기 구조가 일부 변경됐다. 약 2년 만기의 유동화사채(ABS) 발행을 중단하고 1년 단위 자산유동화기업어음(ABCP)으로 차환하면서 만기가 절반으로 줄어든 것이다. 시공사인 ㈜한화 건설부문이 2020년 11월부터 연대보증을 제공하고 있지만 기존 ABS를 차환하지 않은 것을 두고 부동산 시장에서는 불안감이 여전하다는 관측이 나온다.

8일 관련업계에 따르면 처인 물류센터 개발사업에 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 제공한 특수목적회사(SPC) 에코파인트리제삼차는 지난 7일 50억원 규모의 ABCP를 1년 만기로 신규 발행했다. 만기일은 2024년 8월 5일이며 업무수탁과 자산관리 등 ABCP 발행 관련 업무는 교보증권이 맡았다.

처인 물류센터 개발사업은 경기도 용인시 처인구 고림동 산28-6번지 97만5000㎡ 규모의 부지에 물류단지를 조성한다. ㈜한화 건설부문이 한화건설 시절부터 시공을 담당하고 연대보증을 제공하고 있다. 지난해 말 기준 공정률은 10% 내외인 것으로 알려졌다. 올해 1분기 기준 예상 준공 시기는 2025년 3월이다.

이 사업은 용인국제물류 4.0조성사업의 하나로 2021년 당시 부지 규모는 경기도 서부권 물류단지 '경인아라뱃길인천'에 이어 전국 두 번째로 알려졌다. 교보증권의 주관으로 5300억원(선순위 3740억원, 후순위 1560억원) 한도의 PF대출 약정을 체결했다. 만기는 2025년 8월까지 47개월이며 금액 일부는 해당 대출채권을 기초자산으로 유동화증권을 발행해 조달했다.

에코파인트리제삼차는 PF대출 일부를 기초로 ABCP를 발행하기 전 동일한 금액의 ABSTB와 ABS를 순서대로 발행했다. ABSTB는 2020년 11월 처음 발행하고 3~4개월 단위로 총 4차례 발행했다. 착공 전이었던 당시 이자율은 연 4%였고 착공에 들어간 2021년 8월 7일 ABS를 발행하면서 이자는 연 2.8%로 감소했다.

업계에선 이번 1년 만기 ABCP 발행이 높아진 이자부담을 덜어내기 위한 선택이었을 것이란 분석을 내놓고 있다. 일반적으로 ABCP가 저금리로 단기대출을 제공하는 반면 ABS는 장기대출인 대신, 금리가 높은 편이다.

실제로 미국 연방준비제도(FOMC)가 지난 7월 26일(현지시간) 기준금리를 0.25%포인트 인상해 미국의 기준금리는 연 5.25~5.5%로 상승했다. 국내 기준금리(3.5%)와의 격차는 2%포인트로 벌어진 상태다. 국내 금융권과 자본시장에선 이 같은 금리 격차 탓에 국내 기준금리가 얼마든지 다시 오를 수 있다는 전망이 나오고 있다.

처인 물류단지조성사업에 제공한 PF대출 역시 국내 기준금리의 추가 상승 가능성을 고려했을 것이라는 게 업계의 관측이다. 개발업계 관계자는 "부동산 시장의 침체가 아직 진행 중이라는 위기감이 더해지면서 사업 관계자들이 비용 절감을 위한 노력이 이어지고 있는 것 같다"며 "이달 말 국내 기준금리가 추가로 오른다면 시장이 한 번 더 요동칠 것"이라고 말했다.