[딜사이트 범찬희 기자] 마스턴투자운용이 CBD(광화문‧종로 권역)를 중심으로 서울 오피스 시장 투자에 청신호가 켜졌다는 전망을 내놓았다. 매도자들이 7~10% 가까이 매도 가격을 조정해주는 등 딜(Deal) 가뭄에 시달렸던 지난해 하반기와는 사뭇 다른 분위기가 감지된다는 이유에서다.
마스턴투자운용은 13일 '서울 오피스 시장 소개 및 2023년 전망' 보고서에서 서울 오피스 공실률이 글로벌 금융위기 이후 가장 낮은 수준이라고 분석했다. 사무직 종사자 등 인(人)당 사용면적이 증가함에 따라 기업 오피스 수요가 늘어난 영향 때문이다. 또한 향후 오피스 시장은 임대료 상승을 예측해 볼 수 있는 임대인 우위의 시장이 당분간 지속될 것이라고 전망했다.
특히 CBD가 우량 임차인 입주와 GTX 개통 등 확정된 호재가 많아 좋은 투자 기회가 될 수 있다고 분석했다. CBD는 노후화된 건물이 많고, 강남권으로부터 접근성이 상대적으로 떨어져 YBD(여의도 업무지구), GBD(강남 업무지구) 대비 공실률이 높고 임대료 상승률이 낮았다.
그러나 현재 노후화된 빌딩들이 차례로 재건축 또는 리모델링 되며 주요 대기업의 입주가 예정돼 있다. 이에 따라 주변 환경도 함께 개선될 것으로 기대되고 있다. 아울러 보고서는 "GTX-A가 2025년 하반기에 개통이 예정되며 강남권 접근성 역시 더욱 편리해질 것으로 보인다"며 "신규 임차인 확보에 대한 부담도 줄어들어 임대차 시장 또한 안정될 것으로 예상된다"고 말했다.
최근 오피스 빌딩 자산 가치 상승세가 둔화된 것은 부동산 담보대출 금리의 급격한 상승으로 인한 일시적 현상이라고 평가했다. 리포트는 "지난해 9월부터 올해 연초까지 금리가 급격하게 오르고, 대주들이 금리 인상분을 선반영해 대출을 실행했다"며 "그 영향으로 담보대출 금리와 국고채 3년물의 스프레드가 300bps(1bp=0.01%포인트)를 넘긴 것이 주효했다"고 분석했다. 통상 오피스 담보대출 금리는 국고채 3년물 대비 150~180bps 정도의 스프레드를 유지한다.
실제 서울 오피스 시장은 거래 자체가 이뤄지지 않았던 지난해 하반기와는 상황이 다르다는 설명이다. 금리 상승을 고려해 매도자들이 7~10% 가까이 매도 가격을 조정해 주는 경우가 관측되고 있다는 것이다. 나아가 올해 2분기부터는 담보대출 금리가 낮아지면서 매도자들의 매도 호가가 지난해 연말 대비 소폭 상승할 가능성에 대해서도 언급했다.
유명한 마스턴투자운용 R&S(Research&Strategy) 실장은 "지금은 급작스러운 금리 상승과 시장 불확실성으로 인해 거래가 이뤄지지 않았던 지난해 하반기 분위기가 점진적으로 해소되고 있는 상황"이라며 "서울 오피스 시장은 다양한 지역의 해외 투자자들도 관심을 가지는 매력적인 시장이라 빠른 의사결정과 판단을 바탕으로 경쟁력 있는 자산에 투자해야 한다"라고 전했다.
유 실장은 우리은행 부동산연구팀, 이지스자산운용 자산운용팀 등을 거쳐 에비슨영코리아 리서치센터장을 역임했다. 현재 한양대 부동산융합대학원과 서울시립대 국제도시과학대학원 겸임교수로도 활동 중이다. 또 지난 2020년 5월 대표이사 직속으로 신설된 R&S실은 마스턴투자운용에서 싱크탱크 역할을 하고 있다.
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