다만 해당 사업장은 현재 공정률이 높지 않은 상황이라 내년까지 이어질 자금조달 시장 한파와 자재비 인플레이션의 어려움에 정면으로 맞서게 됐다. 또한 PF(프로젝트파이낸싱) 대출 신용보강 이슈 역시 적지 않은 변수로 작용할 전망이다.

◆낮은 공정률, 내년이 문제

아이에스동서는 총 3곳의 사업장에서 PF 대출 신용보강에 나섰다. 각 사업장은 ▲수성범어w ▲창원 대원3구역 ▲울산 덕하지구 B1BL 등이다. 세 사업장 모두 기본도급액 규모가 큰 편이다.

3분기 기준 수성범어w의 기본도급액은 6801억원, 대원3구역은 3190억원으로 두 사업장을 합하면 기본도급액이 약 1조원에 근접한다. 여기에 울산 덕하지구 B1BL의 3905억원까지 추가하면 1조3896억원에 달한다. 이는 아이에스동서가 3분기 집계한 총 도급액 3조3375억원의 41% 수준이다.

문제는 사업장의 공정률이 현재까지 절반에 미치지 못해 내년도 건설 부동산 경기 악화라는 외부 변수에 버틸만한 체력이 존재하는지 여부다. 

수성범어w는 아이에스동서의 최고 기대 사업장이다. 기본도급액 순으로 가장 규모가 큰 사업장이기도하다. 사업장 위치는 대구광역시 수성구 범어동 189-2번지 일원이며 규모는 59층 5개 동 아파트 1340세대, 오피스텔528실로 구성됐다. 초고층 고급형 컨셉으로 선보였지만, 분양 당시 아파트와 상가, 오피스텔 모두 완판했다.

하지만 아직 공정률이 56%에 불과해 내년까지 상황을 더 지켜봐야 한다. 현재까지 완성공사액은 3819억원이다. 한국부동산원 전국 주간아파트 가격동향에 따르면 대구의 매매가 하락폭이 여타 지역보다 큰 점도 부담이다. 대구에 내년 쏟아지는 물량이 약 3만5000호에 달해 주택가격 하락이 나타날 가능성이 높다는 점도 감안해야 한다. 

창원 대원3구역은 '창원 센트럴파크 에일린의 뜰'이란 이름으로 선보인다. 사업지 위치는 경남 창원시 성산구 대원동 7-3번지이며, 지하 2층~지상 25층, 20개동 총 1470세대 규모로 조성한다. 이 중 1107세대를 일반분양한다.

이달 7일 발표한 부동산청약홈 결과에 따르면 창원 센트럴파크 에일린의 뜰은 1순위 경쟁률 32.9대 1을 기록하며 흥행에 성공했다. 창원 내 공급물량이 적은 특수성과 전매가 가능한 점이 흥행 성공으로 이어졌다는 평가다. 

다만 이 아파트 역시 공정률 26.46%에 완성공사액이 844억원에 불과해 갈 길이 멀다. 완공예정일은 2024년 3월이다.

울산 덕하지구 B1BL은 울산 뉴시티 에일린의 뜰 1차라는 사업명으로 진행 중이다. 위치는 울산시 덕하지구 내 B-1BL이며 규모는 지하 2층에서 지상 33층 8개 동 803세대로 구성됐다. 이 사업장은 지난해 5월 분양 초기 91세대가 미분양이 났지만 7월에 미분양 물건을 모두 털었다.

이 사업장 역시 준공률이 33%로 낮다. 준공기일은 2024년 1월로 완성도급액도 1288억원에 불과하다. 특히 인근의 울산 뉴시티 에일린의 뜰 2차에 현재 미분양이 발생해 긴장감이 높아졌다. 이 사업장은 아이에스동서의 자체개발사업장이다. 분양실적이 저조할 경우 고스란히 아이에스동서의 재무부담으로 이어진다는 얘기다. 

◆미상환 PF 우발채무 2910억원

아이에스동서는 3분기 기준으로 총 8개의 특수목적법인(SPC)을 동원해 ABCP(자산유동화기업어음)를 발행했다. 수성범어w 4개, 창원 대원3구역 3개, 울산 덕하지구 B1BL 1개다.

발행 총액은 6950억원이며 이 중 미상환총액은 2910억원이다. ABCP 미상환총액은 아이에스동서의 3분기 자본총계 1조6145억원 대비 18%에 불과하다. 현금성자산 5016억원 보다 적은 규모다. 

다만 지난해 아이에스동서의 영업이익이 3107억원으로 미상환총액과 비슷한 규모다. 사업장별 미상환 금액은 수성범어w가 1000억원, 창원 대원3구역이 1310억원, 울산 덕하지구 B1BL이 600억원이다. 수성범어w와 창원 대원3구역의 신용보강 유형은 지급보증이며, 울산 덕하지구 B1BL은 책임준공이다.

특히 아이에스동서는 연결기업을 통해 수성범어w 사업장에서 수분양자 중도금 대출 등과 관련해 국민은행 등에 1조9058억원 한도의 지급보증을 제공했다. 수섬범어w 사업장의 총사업비는 1조3156억원이다. 

박세라 신영증권 연구원은 "아이에스동서의 경우 신규 진행 프로젝트가 없는 상황에서 대부분 자체개발사업의 토지를 직접 보유하고 있어 부동산PF 리스크는 제한적인 편"이라고 말했다.