개방형펀드는 운영기간 중 환매가 가능한 영속형 투자기구다. 매 분기 보유자산의 가치를 평가한 뒤 이를 바탕으로 투자와 환매를 진행하는 방식이다.

18일 부동산업계에 따르면 최근 신한글로벌액티브위탁관리부동산투자회사(신한글로벌액티브리츠)가 자(子)리츠에 대한 투자를 결정했다. 신한글로벌액티브리츠는 자리츠(신한글로벌1호리츠)를 통해 미국 상업용부동산 펀드 3곳을 포트폴리오에 추가한다는 방침이다.

신한글로벌액티브리츠는 신한글로벌1호리츠에 총 1745억원을 출자한다. 자리츠가 발행하는 신주(보통주) 872만5000주를 주당 2만원에 인수하는 방식이다. 이를 통해 신한글로벌액티브리츠는 신한글로벌1호리츠 지분율 100%를 확보하게 된다. 주금 납입 기일은 7월 18일이다.

신한글로벌1호리츠는 모리츠 출자금을 바탕으로 미국의 개방형 부동산펀드 3곳의 수익증권을 확보할 예정이다. 투자 대상은 ▲USAA미국정부빌딩펀드(USAA U.S Governement Building Fund)의 개방형자펀드(Open-End Feeder) ▲프리사(PRISA LP) ▲CBRE미국코어파트너스(CBRE U.S Core Parteners) 등이다. 수익증권 매입을 위한 리츠의 투자금은 총 1758억원이다.

USAA미국정부빌딩펀드는 미국 내 16개 부동산을 기초자산으로 보유하고 있다. 미국 정부기관이 임차 중이거나, 임차할 예정인 자산에만 투자하는 펀드인 만큼 임차인 리스크가 낮다는 평가다. 16개 부동산의 평균 임대율은 97%다.

프리사와 CBRE미국코어파트너스는 전통 섹터 부동산 중 코어(임대율 80% 이상) 자산에만 투자하는 펀드다. 프리사는 286개 상업용부동산을, CBRE미국코어파트너스는 104개 상업용부동산을 포트폴리오에 담고 있다. 편입 자산의 평균 임대율은 각각 92%, 96%다.

일반적으로 미국의 개방형펀드는 안전성이 높다는 평가를 받는다. 레버리지 비율이 20%대 내외로 낮은 편이라 투자자의 위험부담이 낮은 편이다. 또 펀드 자산이 투자섹터별로 분산돼 있어 특정 자산의 리스크에 노출되지 않는다는 장점이 있다.

개방형펀드에 대해 투자은행(IB)업계 관계자는 "개방형펀드의 경우 펀드 만기에 매각해야 하는 폐쇄형펀드와 달리 투자자가 엑시트 시점을 선택할 수 있다"며 "자산을 단기간에 매입·매각해 차익을 노리기보다 부동산을 장기보유 하는 전략을 구사하기 때문에 펀드 수수료도 비교적 낮은 편"이라고 설명했다.

그는 이어 "개방형펀드는 투자 섹터를 투자자가 능동적으로 선택할 수 없고, 레버리지 비율이 낮은 만큼 다른 펀드에 비해 수익률이 낮은 편"이라며 "실물 투자에 비해 유동성이 높을 뿐 투자자 요구에 따라 무조건 환매할 수는 없는 구조라는 점에서 투자에 주의가 필요하다"고 말했다.

신한리츠운용은 향후 신한글로벌액티브리츠를 유가증권시장에 상장시킨다는 구상이다. 리츠업계 관계자는 "신한리츠운용이 국내 리츠 주가 추이 등 시장 환경에 따라 신한글로벌액티브리츠의 공모 규모와 상장 일정을 조율할 것으로 보인다"이라고 말했다.

신한글로벌액티브리츠는 자리츠 출자재원 마련을 위해 앞서 1954억원을 조달했다. 지난 15일 유상증자를 실시해 신주(보통주) 2014만4330주를 주당 4850원에 발행했다. 유상증자에는 농협은행(캡스톤일반사모투자신탁38호의 수탁사), 신한리츠운용, 신한금융투자 등 국내 투자자 12곳이 참여해 총 977억원을 보탰다.

신한글로벌액티브리츠는 신한금융투자 및 신한캐피탈과 대출약정도 체결했다. 신한글로벌1호리츠 주식을 담보로 대주단으로부터 977억원을 차입한다는 구상이다. 대출 만기는 8개월, 이자는 고정금리로 연 4%다.