청약 대기자가 몰려있는 과천에 비해 양주 옥정지구는 앞서 분양한 단지들에서 연이어 미분양이 발생하며 우려가 나타나고 있다. 더욱이 양주 옥정지구 분양물량은 과천에 비해 세 배 이상 많아 두 건설사의 부담으로 작용할 전망이다.

13일 건설업계에 따르면 우미·신동아건설 컨소시엄은 이르면 내년 4월 과천 지식정보타운(지정타) S8블록 및 양주옥정 A1블록의 분양을 계획하고 있다. 과천 지정타 S8블록은 지하 1층~ 지상 32층, 5개동에 전용면적 74∼84㎡, 총 659가구로 조성한다. 양주옥정지구 A1블록에는 지하 1층~지상 29층, 24개동, 전용면적 74∼84㎡ 총 2049 가구가 들어설 예정이다.

우미건설과 신동아건설은 2017년 각각 51%와 49%로 지분을 나눠 컨소시엄을 결성해 한국토지주택공사(LH)가 발주한 '과천 및 양주 민간참여 공공주택 건설사업'을 수주했다. 당시 공지한 총사업비는 8862억원이다. LH 물량을 제외한 민간 부담액은 4300억원이다.

과천과 양주지역의 2개 공사를 한 데 묶어 수주한 것은 LH의 패키지 발주 방침에 따른 것이다. LH는 보통 사업성이 양호한 대상지구와 상대적으로 사업성이 낮은 대상지구를 묶어 건설사들의 참여를 유도하는 전략을 쓰고 있다. 발주기관인 LH 입장에선 사업성이 떨어지는 대상지구의 주인 찾기가 한결 쉬워진다.

다만 민간참여 공공주택 건설사업에 참여하는 민간사업자의 경우 택지를 직접 보유한 공동 시행사로서 부담이 늘어난다. 단순 시공뿐만 아니라 각각의 투자 지분에 따라 분양 수익을 분배하는 구조이기 때문에 미분양 위험까지 감수해야 한다.

주목할 점은 과천과 양주 지역의 분양 시장이 극명히 엇갈린다는 사실이다. 과천 지정타의 경우 청약 대기자 수요가 몰려 과천 본도심의 전세가 품귀현상을 빚는 등 높은 관심을 받아왔다. 서울 강남권에 근접한 위치와 교육, 환경, 교통 인프라가 적절히 갖춰진 덕분이다. S8블록 역시 높은 청약률을 예상한다.

반면 양주 옥정지구는 앞서 분양한 인근단지들이 미분양 신세를 면치 못하면서 우려가 커지고 있다. 정부가 6.17 대책에서 양주시를 조정대상지역으로 포함한 것이 악재로 작용했다. 조정대상지역으로 지정하면 주택담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 50%로 하향 조정된다.

GTX-C노선 유치와 같은 호재에도 불구하고 서울과 더 근접한 3기신도시에 비해 교통 인프라가 열위하다는 점도 악재다. 가장 최근 분양한 대방건설의 양주옥정신도시 3차노블랜드 에듀포레의 경우 1, 2순위 청약에서 0.34대 1의 경쟁률에 그쳤다. 무순위청약마저도 최종 미달이 났다. 최근 수년간 부동산 가격이 폭등하고 미분양이 빠르게 소진된 것과는 상반된 상황이다. 

여기에 양주 옥정지구 물량(2049가구)은 과천 물량(659가구)의 세배가 넘는다. 지난해 11월 9년 4개월만에 워크아웃에서 벗어난 신동아건설 입장에서도 부담이 크다. 미분양 악재가 다시 유동성의 발목을 잡을 수 있다는 우려도 나온다. 

건설업계 관계자는 "양주 신도시 인근으로 공급물량이 몰려있는데다가 내년에는 3기 신도시 사전청약도 진행한다"며 이런 상황에서 대출 규제 등을 무릅쓰고 양주에 청약 수요가 발생하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.