백두진 서울주택도시공사(SH공사) 공공개발사업본부 개발금융처 사회주택금융기획 팀장은 17일 서울 중구 청파동 LW 컨벤션센터에서 열린 '도시재생사업 기금 활용방안 및 혁신지구 권역별 사업설명회'에서 이같이 말했다.

백두진 팀장은 "도시재생사업은 사업 기간이 10~20년에 달하는 장기 프로젝트인 데다 공공성이 높기 때문에 사실상 민간사업자들이 참여하기 어려운 실정이었다"며 "반면 도시재생사업을 리츠를 통해 추진하게 되면 투자자들이 함께 참여해 역할을 나누고 리스크를 분담할 수 있다는 장점이 있다"고 말했다.

백 팀장은 도시재생 리츠를 설립해 사업을 추진한 서울 창동 도시개발을 예로 들었다. 그는 "지난 2015년부터 창동 도시개발사업 부지를 공공 프로젝트파이낸싱(PF)를 활용해 추진하려고 했지만 사업 효율성을 높여줄 민간 사업자들의 수익성 보장이 어려워 참여도가 낮을 것으로 예상했다"며 "도시재생사업과 PF사업은 맞지 않다는 판단을 내렸다"고 설명했다. 

백두진 팀장은 "주택도시기금과 SH공사, 민간사업자가 함께 지분을 투자한 리츠를 설립해 현물이나 토지를 출자하는 방식을 도입하면서 창동 도시개발사업은 속도가 나기 시작했고 착공을 할 수 있었다"며 "15년 간 투입하는 총 사업비는 6555억원이며 SH공사는 1176억원의 토지·현물을 출자해 리츠 지분 17.9%, 주택도시기금은 1310억원의 기금 출자와 1960억원의 기금 융자로 49.9%, 민간투자자는 3억원의 현금출자로 0.05%의 지분을 갖고 있다"고 말했다. 이어 "나머지 2105억원(지분 32.1%)은 민간 차입을 통해 조달했다"고 말했다.

그는 도시재생사업을 조성하는 시설을 우선 매입해 자금조달 부담과 미분양 리스크를 사전에 제거하는 서울 도시재생 공간지원 리츠도 소개했다. 백 팀장은 "지난 6월 주택도시기금과 SH공사는 1800억원 규모의 서울도시재생 공간지원리츠를 설립했다"며 "이 리츠는 블라인드 펀드 방식으로 매입 자금을 먼저 조성한 뒤 매입공모와 매입심사를 거쳐 매매계약을 체결하는 구조로 운영한다"고 말했다. 

백두진 팀장은 "시행사, 신탁사, 조합 등 공모 방식으로 자산을 매입하는 민간 공모형 사업과 SH공사, 서울시, 자치구, 기타 공공기관 등이 제안을 받아 자산을 매입하는 공공제안형 사업 두 가지로 나뉜다"며 "사업 대금을 먼저 지급하고 개발 후 자산을 선매입해 청년임대주택과 생활 사회간접자본(SOC)으로 공급 후 사회적 기업, 상인단체, 협동조합에게 임대하는 구조"라고 설명했다. 

백 팀장은 "이를 통해 노후 도심과 저층 주거지 재생, 둥지 내몰림(젠트리피케이션) 방지, 창업 지원, 상권 활성화에 힘쓸 계획"이라며 "올해 하반기부터 본격적으로 자산 매입에 들어갈 것"이라고 했다.

그는 "서울 도시재생 공간지원리츠는 민간 사업자에게는 초기 투자를 최소화하고 미분양 리스크를 해소하는 새로운 사업 기회가 될 것"이라며 "공공투자자에게는 도시재생 자산을 확보하고 지역자산화의 기반으로 자리할 것"이라고 강조했다. 이어 "지역자치단체는 운영단계와 민간지원에 집중하면서 도시공간의 사회적 가치창출을 위한 효율적인 투자수단을 모두 확보할 수 있다"고 덧붙였다.

이날 설명회에는 백 팀장을 비롯해 이용승 주택도시보증공사(HUG) 도시재생지원처 팀장, 조한준 HUG 자산관리센터 팀장, 배윤형 국토교통부 도시재생경제과 사무관 등이 도시재생사업의 기금 활용 방안과 혁신지구 권역별 사업에 대한 발표를 진행했다. 금융사, 민간 건설사, 신탁사 등 관계자 150여명이 설명회에 참여했다.