[딜사이트 이승연 인턴기자] 정부가 분양가의 25%만 먼저 내고 입주한 뒤 20년에 걸쳐 나머지 지분을 취득하는 공공분양주택을 도입한다. 초기 자금이 부족한 청년층 등 무주택 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위한 조치다. 오는 12월 고양창릉에서 첫 분양에 나서며, 주택가격의 최대 70%를 저금리로 대출해 주는 새로운 공공분양 방식도 추진한다.

국토교통부는 4일 한국토지주택공사(LH)의 공공분양주택 일부를 '지분적립형'과 '이익공유형Ⅱ'로 공급하는 시행 방안을 발표했다. 지난 8월 발표한 '도심 공급 신속화 방안'의 후속 조치다. 주택 구매에 필요한 초기 자금을 줄이는 데 초점을 맞췄다.

두 제도는 초기 부담을 낮춘다는 공통점이 있다. 하지만 주택을 취득하는 방식에는 차이가 있다. 지분적립형은 주택의 일부 지분만 먼저 구매하고 나머지를 순차적으로 취득하는 방식이다. 이익공유형Ⅱ는 정책자금을 저금리로 빌리는 대신 향후 주택가격 상승에 따른 차익을 정부와 나누는 구조다.

◆분양가 25% 먼저 내고 입주…20년간 나머지 지분 취득

지분적립형은 주택을 한 번에 구매하지 않고 지분을 나눠 취득하는 방식이다. 최초 입주 시까지 분양가의 25%만 납부하고 이후 4년마다 15%씩 다섯 차례에 걸쳐 나머지 75%의 지분을 매입하는 구조다. 입주 후 20년이 지나면 주택 지분 100%를 확보하게 된다.

국토부가 예시로 제시한 수도권 평균 공공분양가 5억1000만원(전용면적 55㎡ 기준)을 적용하면 처음에는 1억2800만원만 내고 입주할 수 있다. 최초 계약 시 분양가의 10%, 입주 시 15%를 납부하는 구조다. 이후 4년마다 최초 분양가의 15%에 해당하는 7650만원에 기간이자를 더한 금액으로 지분을 추가 취득한다. 기간이자에 적용할 구체적인 금리와 산정 방식은 제시되지 않았다.

정해진 시기에 지분을 반드시 취득해야 한다. 경제적 사정 등으로 구매가 어려운 경우 최대 1년까지 유예할 수 있다. 유예기간에도 지분을 취득하지 못하면 공공사업자 환매 또는 전매 절차를 거쳐야 한다.

아직 구매하지 않은 지분에 대해서는 공공사업자에게 임대료를 납부해야 한다. 임대료는 주변 전세 시세의 90%를 기준으로 산정한 뒤 공공사업자가 보유한 지분 비율을 적용한다.

주변 전세 시세가 4억원인 아파트의 지분 25%를 취득할 경우, 나머지 75%에 대한 임대료는 보증금 기준 2억7000만원이다. 이를 연 3.5% 전월세 전환율로 전액 월세로 전환하면 매달 약 79만원을 납부하게 된다. 이후 지분을 추가로 구매하면 임대료 산정에 적용되는 공공사업자의 보유 지분 비율도 줄어든다.

지분적립형 주택의 전매제한기간은 10년, 실거주의무기간은 5년이다. 전매제한기간에는 공공사업자에게 환매하는 방식으로만 처분할 수 있다. 환매가격은 지분 취득비용에 기간이자를 더한 금액과 감정평가액 중 낮은 금액으로 정해진다.

◆분양가 70% 저금리 대출…집값 상승 차익은 정부와 공유

정부는 주택을 처음부터 구매하되 대출 부담을 낮추는 '이익공유형Ⅱ' 도입도 추진한다.

이익공유형Ⅱ는 분양가의 최대 70%를 주택도시기금에서 저금리로 의무 대출받는 방식이다. 대출 한도는 5억원으로, 한도 내에서는 분양가의 30%만 자기자금으로 마련하면 된다.

분양가 5억1000만원인 아파트를 기준으로 하면 자기자금 약 1억5300만원을 마련하고 나머지 3억5700만원은 기금 대출로 충당하는 구조다.

대출금리는 실행 시점의 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 책정한다. 여기에 최대 0.5%포인트의 우대금리도 적용할 수 있다. 대출기간은 최초 3년간 원금 상환을 유예하는 거치기간을 포함해 총 20년이다.

대신 주택가격이 오르면 상승에 따른 차익을 주택도시기금과 나눠야 한다. 차익 배분 비율은 대출기간 동안의 평균 대출잔액에 따라 달라진다. 대출금을 많이 이용할수록 정부와 공유하는 이익이 커지고, 대출을 상환할수록 수분양자에게 돌아가는 몫이 늘어난다.

이익공유형Ⅱ의 전매제한기간은 5년이며 수도권에서는 3년 또는 5년의 실거주의무가 적용된다. 전매제한기간 이후 시장에서 매각할 수 있으며, 주택을 팔지 않고 대출을 상환하는 방식으로도 이익공유 의무를 종료할 수 있다.

◆12월 고양창릉서 284가구 첫 공급

새로운 공공분양 방식은 오는 12월 고양창릉 공공주택지구에서 처음 적용된다. LH는 고양창릉 S-2블록의 총 1057가구 가운데 284가구를 지분적립형으로 공급할 계획이다. 다만 이익공유형Ⅱ는 제도 시행을 위한 법적 근거가 마련되지 않아 공공주택 특별법령 개정 이후 공급될 예정이다.

정부가 제시한 두 제도의 자산 기준은 총자산 3억6200만원 이하이며, 자녀 2명을 출산한 경우 4억3100만원까지 완화된다. 소득 기준은 3인 가구 기준 월 753만원 이하로, 맞벌이 가구는 월 1507만원 이하까지 허용된다.

지분적립형은 공급 물량의 70%를 특별공급, 30%를 일반공급으로 배정할 예정이다. 다만 일부 세부 조건은 법령 개정과 실제 입주자 모집공고에 따라 달라질 수 있다.

국토부는 연내 발표할 LH의 2027년도 분양계획에도 새로운 공공분양 방식이 적용되는 단지를 포함할 방침이다.

김이탁 국토교통부 제1차관은 "그동안 내 집을 마련하고 싶어도 분양가가 부담되었던 분들께 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것으로 기대한다"고 말했다.