[딜사이트 박성준 기자] 경기 하남시 풍산동에 위치한 기존 물류센터를 데이터센터로 전환하는 개발 프로젝트가 본격화되고 있다. 물류시설 수익성이 기대에 미치지 못한 데다 최근 수도권을 중심으로 물류센터 공급이 빠르게 늘어나면서, 자산 활용의 효율성을 높이기 위한 용도변경으로 풀이된다.

4일 부동산금융업계에 따르면 하남시 풍산동 595번지에 위치한 물류센터를 엣지데이터센터로 전환하는 개발사업이 진행 중이다. 엣지데이터센터는 데이터 저장 및 처리를 최종 사용자에게 더 가깝게 제공하기 위해 전략적으로 배치된 데이터센터다.

사업 시행은 프로젝트금융투자회사(PFV)인 하남엣지센터피에프브이㈜가 맡고 있다. 해당 법인은 2026년 2월 설립됐으며 자본금은 53억1000만원이다. 주주구성은 밝혀지지 않았지만 업계에서는 실질적인 운용을 삼성SRA자산운용이 맡는 것으로 보고 있다.

용도변경 대상 자산은 지하 3층~지상 8층 규모의 물류센터다. 이 시설은 대수선과 용도변경을 통해 10MW 이하 규모의 엣지데이터센터로 전환될 예정이다. 수도권 동부권에 위치해 서울 도심과 접근성이 좋고 전력 인입 여건도 비교적 양호해 도심 인접형 데이터센터 개발에 적합하다는 평가다.

해당 부지는 과거 공공기관 보유 토지가 민간으로 넘어간 뒤 여러 차례 금융 구조를 거치며 개발 방향이 바뀌었다. 2018년 한국토지주택공사(LH)가 보유하던 부지가 민간으로 이전된 이후 2020년 부동산 투자사 골드파라가 소유권을 확보했다. 이후 자산은 신탁 구조를 활용해 관리되며 우리자산신탁과 KB부동산신탁 등을 거쳤고, 2024년 말 신영부동산신탁으로 재신탁되면서 현재 개발 프로젝트의 틀이 마련됐다.

당초 해당 자산은 물류시설로 개발돼 운영돼 왔지만 최근 물류센터 시장 상황이 크게 변했다. 수도권을 중심으로 물류센터 공급이 빠르게 늘어나면서 일부 자산은 공실 부담과 임대료 하락 압력을 동시에 겪고 있다. 업계에서는 이러한 시장 환경 변화가 물류센터를 데이터센터로 전환토록 영향을 미친 것으로 보고 있다.

개발을 위한 금융 조달도 진행됐다. 하남엣지센터PFV는 지난 2월 말 삼성증권을 통해 약 440억원 규모의 브릿지 자금을 조달했다. 해당 대출에는 대출채권 매입확약과 자금보충 약정이 포함된 것으로 알려졌다. 브릿지 대출 만기는 12개월로 설정돼 있으며 향후 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 전까지 사업 초기 비용과 구조 정비 자금으로 활용된다.

사업 일정도 비교적 구체화된 상태다. 데이터센터 전환을 위한 용도변경 인허가는 지난해 10월 완료됐다. 이후 PF 구조를 정비하고 금융 조달을 진행하면서 본격적인 개발 단계로 넘어가는 모습이다.

현재 계획상으로는 올해 6월 본PF를 마무리한 뒤 착공에 들어가도록 계획을 잡고 있다. 공사가 계획대로 진행될 경우 준공 목표 시점은 2027년 중반이 될 전망이다.

업계 관계자는 "최근 부동산 시장에서는 물류시설이나 산업시설을 데이터센터로 전환하는 사례가 늘고 있다"라며 "데이터센터 수요가 빠르게 증가하는 반면 신규 부지 확보와 인허가 절차가 쉽지 않기 때문에 기존 인프라가 구축된 건물을 활용하는 전략이 대안으로 떠오르고 있다"고 말했다.