2일 관련업계에 따르면 '광명 퍼스트 스위첸'이 오는 5월 입주를 앞두고 있다. 이 단지는 지상 1층~13층, 275실 주거용 오피스텔(전용 45㎡~61㎡)과 49실 근린생활시설을 짓는 프로젝트다. 경기 광명시 광명동 344번지에 들어서며 서울 지하철 7호선 광명사거리역에서 도보로 약 10분 거리에 위치해 있다. 시공사는 KCC건설이다. 1월 기준 공정률은 79%다.

이 프로젝트의 사업 주체는 파빌리온광명피에프브이(PFV)다. 앞서 GS리테일은 2021년 6월 7억2000만원을 출자해 파빌리온광명PFV에 주주로 참여했다. GS리테일 보유 지분은 10.56%(우선주가 포함된 총 지분율 기준)다. 나머지 주주는 자산유동화회사인 서현케이에스오피스제일차(52.05%)와 키움증권(29.32%), 파빌리온자산운용(4.4%), 한국자산신탁(3.67%)다.

사업 주체는 준공 이후 잔금이 들어오게 되면 PF대출을 상환하고 공사비를 지급한 뒤 남은 수익을 정산한다. 앞서 2021년 9월 분양한 광명퍼스트스위첸은 높은 경쟁률을 기록하며 100% 완판됐다. 당시 평균 경쟁률은 36.7대1, 최고 경쟁률 150.8대1을 기록했다. 

현재 시세는 분양 당시와 큰 변동 없이 초기 분양가 수준을 유지 중인 것으로 파악된다. 웃돈을 뜻하는 속칭 피(P)가 없거나(무피), 일부 마이너스 피(마피)가 있는 매물이 있긴 하지만 이 같은 물량이 많지는 않다. 인근 부동산중개소 대표는 "일부 무피나 마피 매물이 있지만 그 수가 많지는 않다"고 말했다.

통상 자기자본인 계약금을 포기하는 사례도 일부 있다고 한다. 다만 이 단지의 입지와 교통 편의성이 좋은 만큼 전세 수요가 높아 세를 놓을 계획인 소유주도 다수인 것으로 알려졌다. 즉, 세를 주든 실 입주든 사업 주체 입장에선 분양대금이 들어오기 때문에 계약금 포기와 같은 미입주 사태가 다수 발생하지 않는다면 투자자들의 수익 실현에는 큰 문제가 없을 것으로 예상된다. 

광명퍼스트스위첸의 분양가는 4억 초반~6억원 중반 수준이다. 파빌리온광명PFV에 따르면 총분양예정대금(총수입)은 1579억원이다. 앞서 파빌리온광명PFV는 2021년 5월 990억원 규모의 PF 약정을 맺었다. 부동산 호황기였던 당시 PF 대출 금리를 연 3%라고 가정하면 총 이자비용은 90억원(3년) 정도다. 공사비는 647억원으로 해당 PF대출로 충당했을 것으로 보인다.

통상 개발사업의 사업비 항목(총지출 내역)에서 토지·공사비가 70%, 금융비용 15%, 기타비용 15% 안팎으로 차지하는 점을 감안하면 총사업비는 1199억원으로 추산된다. 이에 따른 사업수지는 총 379억원이다. 지분 10.56%를 보유한 GS리테일의 몫은 40억원으로 추산된다. GS리테일의 초기 출자금이 7억2000만원인 점을 감안하면 투자 이익은 5.6배에 달할 전망이다. 

업계 관계자는 "GS리테일은 브랜드 인지도와 자금력을 바탕으로 개발사업에 주도적으로 참여하는 성향을 보인다"며 "광명퍼스트스위첸의 경우 서울과 가까운 지리적 이점과 편리한 교통환경 등을 고려하면 별다른 리스크는 없을 것"이라고 말했다.