[딜사이트 김호연 기자] 국내 오피스 투자시장의 거래량과 평균 매매가격 하락이 당분간 이어질 것이란 전망이 나왔다. 고금리 기조가 이어지며 시장의 유동성이 부족해져서다. 시장의 투자자들이 높아진 금리를 버텨내고 유동자금을 다시 마련하는 시점이 오피스 투자시장 회복의 시발점이 될 것으로 기대된다.
쿠시먼앤드웨이크필드코리아(쿠시먼)는 5일 서울파이낸스센터 19층 회사 사무실에서 미디어 간담회를 열고 올해 상업용부동산 시장을 돌아보고 내년 시장을 전망하는 자리를 가졌다. 이 자리엔 정진우 쿠시먼 리서치 팀장이 참석해 취재진 상대로 발표를 진행했다.
정 팀장에 따르면 국내 상업용부동산 시장의 오피스 거래량은 코로나19의 확산이 한창이던 2021년 정점을 찍고 3년 연속 하락세다. 2021년 약 15조원에 달했지만 지난해 14조3000억원, 올해 3분기 말 기준 약 6조2000억원으로 내려앉았다. 올해 오피스 거래량은 지난해 3분기 누적 거래량(약 12조5000억원) 대비 45% 감소한 규모다.
오피스 거래량이 급감하며 부동산 가격 역시 하락세를 기록했다. 쿠시먼과 KB부동산, 한국은행이 집계한 오피스 매매가격 지수(1분기 기준 전년동기 대비 증가율)는 지난해 1분기 말 전년동기 대비 약 0.175를 기록한 뒤 올해 1분기 0.01 언저리로 내려갔다. 정 팀장은 "지난해 1분기부터 시작된 시장의 유동성 축소가 오피스 매매가격 지수 하락에도 영향을 줬다"며 "계속되는 고금리 여파로 올해 거래 규모는 전년 대비 대폭 축소될 것으로 예상한다"고 말했다.
오피스 매매가격 하락으로 오피스 매물의 캡레이트(1년간 부동산을 보유해 얻을 수 있는 예상 수익률)은 오름세를 기록했다. 정 팀장은 "고금리로 오피스 자산가격의 하락으로 캡레이트는 장기적으로 상승할 것"이라며 "이를 예상한 해외투자자들이 우량자산을 매입하려는 움직임이 꾸준히 관찰되고 있다"고 말했다.
오피스 가격의 하락세는 우량자산 매입의 기회가 될 수 있다는 게 정 팀장의 조언이다. 그는 "높은 금리 부담으로 양질의 매물 일부가 시장에 나올 것"이라며 "매수자와 매도자의 기대가격 차이가 줄면서 거래가 이뤄지고 있고, 싼 가격에 우량자산 매입이 가능해지겠지만 서울 오피스 가격을 꾸준히 올라 기회는 제한적일 것"이라고 지적했다.
다만 현재까지 서울권 오피스 가격은 여의도 권역을 제외하면 전반적으로 오름세다. CBD(종로·을지로) 권역의 3.3㎡당 약 3200만원을 기록하며 전년(3000만원) 대비 상승했다. GBD(강남·서초) 권역은 지난해 약 3500만원에서 4000만원 후반대까지 상승했다. 여의도 권역은 지난해 2000만원 후반대에서 초반대로 유일하게 감소했다.
서울 오피스 가격의 상승세가 큰 틀에서 꾸준하지만 기존 투자자들의 유동성이 매마른 상황에서 일반 기업이 시장의 주요 투자자로 나설 가능성도 제기됐다. 정 팀장은 "현대차그룹이 SK디앤디로부터 서울 스케일타워 보유 펀드의 지분 절반을 사들이는 등 기업들이 향후 사옥 마련을 목적으로 직접 투자를 확대하고 있다"며 "실물자산 대비 소유주의 지분을 취득하는 방식의 거래 역시 빠르게 늘고 있다"고 설명했다.
SK디앤디는 지난 4월 26일 스케일타워의 소유주 '타이거대체일반사모부동산투자신탁 318호'의 수익증권 전량(50%)을 현대자동차에 2532억원을 받고 매각했다. 스케일타워는 지난 3월 준공한 프라임급 오피스 건물으로 지하 6층~지상 19층, 연면적 4만9370㎡를 자랑한다. 시공은 KCC건설이 맡았다.
ⓒ새로운 눈으로 시장을 바라봅니다. 딜사이트 무단전재 배포금지
