[딜사이트 이상균 기자] 이마트 가양점 매각을 위한 입찰이 4월 중순으로 확정된 가운데, 이번 입찰 경쟁에서 '이마트 재입점'을 개발계획에 어떤 형태로 담아낼지가 당락을 좌우할 것이란 전망이 나오고 있다. 이마트 재입점으로 개발이익 감소가 예상되는 만큼, 이를 어떻게 메울지가 핵심이란 얘기다. 업계에서는 업체간 경쟁 과열로 이마트 가양점 몸값이 5000억원을 훌쩍 넘을 것으로 예상하고 있다.
30일 부동산업계에 따르면 이마트 가양점 매각주관사인 CBRE코리아는 내달(4월) 15일 입찰을 실시할 예정이다. 이날 입찰에는 가격과 함께 구체적인 개발계획 제안도 이뤄질 예정이다. 이번 입찰에는 상당수 대형 건설사와 부동산 디벨로퍼(시행사)들이 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다.
이마트 가양점은 1999년 4월 착공해 2000년 2월 사용승인을 받은 곳이다. 토지면적은 2만2871.3㎡, 연면적은 5만3092.79㎡로 지하 1층~지상 6층 규모다. 건폐율은 60.23%. 용적률은 114.45%다. 이곳의 용도는 준공업지역이다. 공시지가는 2020년 1월 기준 3.3㎡당 2343만원이다.
이마트 가양점은 업체간 경쟁이 치열해지면서 당초 4000억원 초반대를 형성하던 몸값이 5000억원까지 오른 상황이다. 현재 재개발을 유력하게 검토하고 있다는 점을 감안해 매각가를 5000억원으로 가정하고 토지면적 기준으로 계산하면 3.3㎡당 7200만원이란 계산이 나온다.
부동산업계 관계자는 "서울의 토지난이 심각한 상황에서 이 정도 규모의 부지가 매물로 나오는 사례가 흔치 않다"며 "초기에는 4000억원대도 버겁지 않느냐는 반응이 많았지만 막상 입찰을 실시하면 이보다 훨씬 많은 5000억원대를 제시하는 업체가 분명 나타날 것"이라고 말했다.
이번 매각전의 최대 변수는 이마트 재입점이다. 이마트는 CBRE코리아를 통해 배포한 투자설명서(IM)를 통해 "매각 후 1년간 16억원으로 재임대하고 재개발 이후에는 3.3㎡당 1000만원에 다시 입점하겠다"는 조건을 내걸었다. 구체적인 재개발 면적과 형태 등은 명시하지 않았다. 입찰에 참여한 업체들이 '이마트 재입점'이라는 조건을 포함시켜 자유롭게 개발계획을 제시하라는 것이다.
투자은행(IB) 업계 관계자는 "이마트 가양점 입찰은 가격이라는 정량평가보다는 각사의 창의적인 개발계획을 살펴보는 정성평가 측면이 강한 것으로 해석한다"며 "이마트의 재입점 가격(3.3㎡당 1000만원)이 매우 저렴하기 때문에 여기서 발생하는 손실을 다른 곳에서 메워야 한다"고 말했다.
입찰에 참여하는 업체 입장에서는 정교한 개발계획 수립이 필수적이다. 이마트 등 대형마트의 경우 최소 전용면적 기준 3300㎡ 이상을 차지하기 때문에 그만큼 개발면적과 개발이익의 감소를 감안해야 한다. 대형마트 내부에 물류창고와 에스컬레이터 등 필수적으로 갖춰야 할 시설이 많다는 점도 단점이다. 여기에 이마트가 재입점할 경우 건물 내 근생상가가 직격탄을 맞는다는 점도 딜레마다.
부동산업계 관계자는 "주민 입장에서 이마트 입점은 상당한 호재이지만 근생상가들은 영업기반을 통째로 잃게 된다"며 "입찰 참여 업체들은 고차원의 방정식을 푸는 것처럼 세세한 개발계획을 수립해야 할 것"이라고 말했다. 그는 "이마트 재입점을 감안하면 오피스텔보다는 지식산업센터 재개발이 유력해 보인다"고 덧붙였다.
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