[딜사이트 김현진 기자] DL이앤씨와 금융사가 홈플러스 의정부점과 울산남구점을 개발하기 위해 설립한 특수목적법인(SPC)이 이자비용 낮추기에 집중하고 있다. 기존 브릿지론 만기를 연장하는 과정에서 금리가 10%대까지 상승한 탓이다. 780억원 규모의 신규 유동화증권 신규 발행, 기존 브릿지론을 리파이낸싱(차환)할 계획이다.
26일 부동산업계에 따르면 울산의정부프로젝트PFV는 SPC인 우리디엘제일차를 통해 780억원 규모의 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행했다. DL이앤씨와 대림이 연대 자금보충 의무를 제공, 만기일은 2025년 4월18일이다.
우리디엘제일차는 울산의정부프로젝트PFV에 대출을 실행하기 위해 설립한 SPC다. 조달한 자금은 2021년 1월 발행한 후순위 사모사채 상환에 사용된다.
울산의정부프로젝트PFV 홈플러스 의정부점과 울산남구점을 매입해 개발하기 위해 지난 2021년 1월8일 설립한 프로젝트금융투자회사(PFV)다. 주주구성을 보면 ▲DL이앤씨 47.5% ▲대림 47% ▲IBK투자증권 5% ▲대림투자운용(구 대림에이엠씨) 0.5% 등으로 대림 계열사 지분율이 95%에 달한다.
울산의정부프로젝트PFV는 유경PSG자산운용이 '유경공모부동산투자신탁 제2호'를 통해 보유한 홈플러스 의정부점과 울산남구점을 2021년 매입했다. 매입 비용은 차입을 통해 조달, 2022년 말 기준 울산의정부프로젝트PFV의 장기차입금 규모는 3526억원이다.
울산의정부프로젝트PFV의 장기차입금 가운데 규모가 가장 큰 차입처는 에코코알라다. 차입금 규모만 1570억원으로 전체 차입금 가운데 절반가량을 에코코알라를 통해 조달한 셈이다.
문제는 차입금 만기 연장 과정에서 연이율이 크게 상승했다는 점이다. 2022년 말 기준 에코코알라의 연이자율은 3.3~5.5% 수준이었지만, 2023년 말 10.7%로 상승했다. 이에 울산의정부프로젝트PFV의 이자비용은 같은 기간 122억원에서 184억원으로 62억원 증가했다.
울산의정부프로젝트PFV가 우리디엘제일차를 통해 유동화증권을 발행한 데에는 기존 차입금을 상환해 이자비용을 낮추기 위함으로 풀이된다. 울산의정부프로젝트PFV는 지난해 와이케이에이치제사차와 씨에스케이구리인창을 통해 각각 300억원, 480억원을 조달, 에코코알라의 대출금을 상환했다. 이들 회사의 이자율은 각각 6.6%, 7.0% 수준으로 에코코알라 이자율(10.7%)보다 낮다.
건설업계 관계자는 "개발 사업장에 대한 자금 조달이 어려워지며 금리를 높여줘야만 만기를 연장해주는 상황"이라며 "이자비용 절감을 위해서라도 낮은 금리로 자금을 조달해 기존 차입금을 상환한 것"이라고 설명했다.
한편 울산의정부프로젝트PFV는 홈플러스 의정부점과 울산남구점을 개발하기 위한 인허가를 진행하고 있으며, 본격적인 개발 예정 시기는 아직 미정이다.
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