[딜사이트 박성준 기자] 이지스자산운용이 부동산펀드를 통해 운용 중인 서울 광진구 건대입구역 인근 복합쇼핑몰 몰오브케이(mall of k)의 자산가치가 떨어지고 있다. 건대입구역은 서울 내 주요 번화가로 꼽히지만 코로나 사태를 거치면서 인근 상가의 공실률이 높아졌다. 이에 따라 인근 해당 부동산의 운용수익과 매각가능성이 모두 악화해 채무불이행(EOD) 우려가 제기되고 있다.
8일 업계에 따르면 이지스자산운용이 운용 중인 몰오브케이의 자산재평가 결과 이전보다 10% 정도 가치가 하락했다. 자산재평가 전 몰오브케이의 자산가치는 602억원이었으나, 이번 재평가를 통해 542억원으로 변동됐다. 약 60억원 수준이 감소한 셈이다.
이지스자산운용에 따르면 이번 감정평가금액 변동 원인은 몰오브케이가 위치한 건대입구역 중대형 상가의 임대료 하락 및 상가 공실률 증가에 따른 가치 하락에 기인한다.
몰오브케이 기존의 자산가치인 602억원은 건물 172억원, 토지 429억원으로 구성됐다. 이번 재평가 결과 건물과 토지의 평가액이 모두 하락한 것으로 분석된다.
몰오브케이는 이지스자산운용이 이지스리테일부동산투자신탁194호 펀드를 통해 보유한 복합쇼핑몰이다. 건물의 위치는 서울시 광진구 자양동 9-4번지 일원이다. 건물은 지하 3층, 지상 4층에 대지면적 2983㎡, 연면적 1만3068㎡ 규모다.
이전에는 이 건물은 STS개발이 소유하고 있었다. STS개발은 2018년 이지스자산운용이 소유한 펀드에 이 건물을 매각했다. 매각가는 596억2000만원이었다.
매각 당시 건물의 임대율은 100%였다. 임차한 업체만 29곳에 달했다. 인수 당시 이지스자산운용은 STS개발이 임차인과 체결한 임대차계약도 모두 승계했다.
하지만 코로나 사태가 길어지면서 핵심 임차인인 중 한 곳인 CGV의 실적도 점차 나빠졌다. 이 사이 CGV보다 자본력이 작은 임차인들은 대부분 빠져나갔다. 현재는 건물 내 CGV와 카페, 피트니스시설 등만 남아있다.
운영 수익이 떨어지고 자산가치가 낮아지면서 자산의 매각도 여의치 않은 상태다. 지난해부터 매각 공고를 내고 원매자를 구하고 있지만 마땅한 희망자가 없어 현재까지 매각 중이다. 이에 따라 지난해 6월 펀드 만기가 돌아왔지만 신탁계약기간과 담보대출기간을 2년씩 연장했다.
펀드의 손실도 계속 커지고 있다. 지난해 말 기준 펀드의 수익률은 -15.01%였으나, 올해 4월 26일 자산재평가 이후 펀드의 기준가격도 하락해 수익률이 -40% 수준까지 다다랐다. 이는 해외를 제외한 국내 부동산 공모펀드 중 수익률이 가장 나쁜 편이다.
이지스자산운용 관계자는 "현재도 자산의 대출이자 재원 부족에 따른 채무불이행 가능성이 있어 자산의 매각 절차를 진행 중"이라며 "이번 자산재평가 금액보다 낮은 금액으로 매각이 진행될 가능성이 있어 투자자의 손실도 커질 수 있다"고 말했다.
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