[딜사이트 박안나 기자] KTX울산역 복합환승센터 개발사업이 8년여만에 본궤도에 오를지 관심이 몰린다.
개발사업 최대주주인 롯데쇼핑은 과거 사업계획을 2차례나 변경한 탓에 해당 사업은 좀처럼 속도가 붙지 못했었다. 이에 더해 지난해 말 저조한 수익성을 이유로 롯데쇼핑은 사업철회 의사까지 내보였고 사업이 좌초될 수 있다는 우려가 부각되기도 했다.
하지만 최근 개발사업 관련 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 연장 및 대출금 증액 등이 이뤄지며 사업재개 기대감이 커지는 모양새다.
26일 부동산업계에 따르면 특수목적법인(SPC) 케이에스제일차는 900억원 규모 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행했다. 케이에스제일차는 'KTX울산역 복합환승센터 개발사업'과 관련해 자금 조달을 위해 설립된 SPC다. 자산유동화를 통해 개발사업의 시행사인 '롯데울산개발'에게 대출을 제공한다.
이번 ABCP는 지난해 4월 발행했던 ABCP 800억원을 상환하고 100억원의 추가대출을 위해 발행됐다. 만기는 1년으로 내년 4월까지다. 개발사업 시행을 맡은 롯데울산개발의 최대주주인 롯데쇼핑이 자금보충 의무를 지닌다.
KTX울산역 복합환승센터 개발사업은 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1602 일대 7만5480㎡ 부지에 환승시설, 쇼핑몰, 주차장 등을 조성하는 것을 계획하고 있다. 지난 2015년 시행계획 수립 이후 롯데쇼핑이 우선협상대상자로 선정됐다.
우선협상대상자 지위를 확보한 뒤 롯데쇼핑은 2016년 2월 시행법인 롯데울산개발을 설립했다. 롯데울산개발은 같은 해 8월 사업부지 중 철도공사 보유 토지를 제외한 3만7732㎡를 561억원에 매입했고, 교보자산신탁(당시 생보자산신탁)과 개발사업을 위한 신탁계약을 체결했다. 사업비 조달을 위해 총 2660억원 규모의 PF대출약정도 맺었다. 당시 PF대출은 한국투자증권과 삼성증권이 유동화증권 매입을 각각 1200억원, 900억원 한도로 보장하기도 했다.
하지만 이후 롯데쇼핑측이 수익성을 문제로 2차례나 사업을 중단하고 계획을 수정하면서 개발사업은 좀처럼 속도를 내지 못했다. 이 과정에서 2660억원에 이르렀던 PF대출약정 규모는 2018년 8월 미인출 약정금액을 전액 취소하며 600억원으로 줄었다. 토지 매입에 소요된 금액을 제외하고 사업비 예상 금액의 대출약정을 취소한 셈이다. 증권사에서 제공했던 매입보장 역시 사라졌으며, 이후 2020년 5월에는 신탁계약도 해지됐다.
사실상 개발사업이 중단된 셈인데, 롯데쇼핑측은 사업재개를 위해 개발사업의 수익성을 끌어올릴 수 있는 방안을 제시했다. 영화관 제외 및 쇼핑몰 규모 축소, 주거시설 추가 등 방안을 내놨다. 울산시는 롯데쇼핑이 제시한 사업규모 일부 축소 계획은 허가했지만, 높은 분양수익을 낼 수 있는 주상복합 건립 방안은 형평성 문제를 이유로 받아들이지 않았다.
사업 중단과 재협상 등 우여곡절 끝에 토지매입 후 5년여 만인 2021년 7월에야 첫 삽을 뜰 수 있었다. 롯데쇼핑은 본격적으로 환승시설을 조성하는데 앞서 주차장 공사를 먼저 진행했다. 사업계획상 환승센터가 들어서는 자리가 KTX울산역 주차장으로 활용되고 있던 탓에, 해당 주차장을 대신할 임시주차장을 먼저 만든 뒤 기존 주차장 자리에 환승시설을 지을 수 있어서다.
KTX울산역 복합환승센터 개발사업 PF 유동화회사인 케이에스제일차는 1년 주기로 유동화증권 차환발행을 통해 만기를 연장해왔다. 2021년 4월 체결한 약정에 따르면 대출금액은 680억원이었는데, 착공 이후인 2022년 4월에는 차환 과정에서 800억원으로 대출규모를 늘렸다. 착공 이후 주차장 공사비 등을 추가로 조달하기 위해 발행규모를 늘린 것으로 풀이된다.
롯데쇼핑이 지난해 9월 개발사업 철회의사를 밝히며 울산시와 갈등을 빚기도 했지만, 우여곡절 끝에 계획대로 사업을 진행하기로 협의했다. 임시주차장 조성이 막바지에 이르면서 이르면 올해 6월 환승시설 착공 등 개발사업 본격화 기대감이 커지고 있다.
최근 기존 유동화증권의 만기를 연장하고 대출금을 900억원으로 증액해 추가 자금이 투입된 점 역시 기대감을 높이는 요소다. 롯데쇼핑은 이후 개발사업 진행과 관련해 "아직 정해진 바 없다"며 말을 아꼈다.
부동산업계 관계자는 "지방에서는 유동인구를 확보할 수 있는 지리적 이점 덕분에 역사 복합개발 등 사업이 수익성을 확보하기 용이하다"며 "최근 PF 만기 연장 및 대출금 증액 등이 이뤄지긴 했지만 급격히 치솟은 공사비 등 요소가 걸림돌이 될 수도 있다"고 전했다.
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