[딜사이트 이성희 기자] 금융당국이 발표한 '부동산 PF(프로젝트 파이낸싱) 정상화 방안'은 사업성 평가를 강화해 살릴 곳은 살리고 비정상 사업장은 빠르게 정리한다는 기존의 방향성을 동일하게 적용했다. 여기에 평가 체계를 강화하고 사업 진행 단계별 위험요인과 수준을 세분화·구체화해 종합적이고 실효성 있는 사업성 평가를 추진하는 등 기존 정상화 방안의 한계점을 보완·보강했다고 할 수 있다.

사업성 평가 대상에 본PF·브릿지론과 유사한 위험성을 가진 토지담보대출과 채무보증 약정을 추가하고 대상 기관에 새마을금고가 취급 중인 PF 관련 여신까지 포함했다. 또 기존 '양호, 보통, 악화우려' 3단계였던 평가 등급분류를 '양호, 보통, 유의, 부실우려' 등 4단계로 세분화했다.

특히 이번 대책은 공공과 민간금융이 협력해 부동산 PF에 원활한 자금 순환을 촉진시킨다는 점도 눈여겨볼 만하다. 강화된 평가체계를 통해 옥석가리기를 분명히 한 후 사업성이 충분한 PF 사업장엔 확실하게 금융을 공급해 정상화 시키겠다는 것이다.

13일 금융당국은 '부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향'을 발표했다. 발표 내용에 따르면 금융당국은 부동산PF 사업성 평가 기준을 마련해 정상 사업장과 부실 사업장을 분류, 정상 사업장에는 사업 추진에 필요한 자금이 원활히 공급될 수 있도록 지원할 방침이다. 

또 사업성이 부족한 PF사업장에 시행사와 시공사, 금융회사 등 PF 시장 참여자가 스스로 재구조화‧정리를 해나갈 수 있도록 유도할 방침이다. 금융당국은 연착륙 과정에서 금융시장은 물론 금융회사와 건설사에 대한 영향을 최소화할 수 있는 조치도 함께 추진할 계획이다.

정부의 부동산PF 정상화 방안은 지난 2022년 하반기 이후 꾸준히 추진해 온 부동산 PF 연착륙 방안과 ▲정상 사업장에 대해서는 금융을 적극 공급하고 ▲사업성이 부족한 사업장에 대해서는 재구조화와 정리를 지원한다는 점에서 기본 방향은 동일하다고 할 수 있다.

다만 ▲사업성 평가 강화를 통한 예측가능성과 투명성 제고 ▲부실의 단순 이연‧누적 보다는 시장 스스로 정리 노력을 하도록 유도 ▲현장 애로를 바탕으로 대책을 보완‧강화했다는 점에서 차이가 있다는 설명이다.

우선 PF 사업성 평가 기준을 객관적‧합리적으로 개선함으로써 PF 사업장에 대한 금융회사 스스로의 엄정한 판별을 유도할 방침이다. 현재 금융업권이 운영 중인 부동산PF 사업성 평가기준은 PF 특성과 위험을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 사업성이 부족한 사업장을 선별하거나 정리하는데 한계가 있다고 봤기 때문이다.

이에 본PF와 브릿지론 외 위험성이 유사한 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함해 금융회사가 PF사업성 평가를 실시할 계획이다. 또 현재 본PF 중심으로 구성된 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본PF로 구별해 평가체계를 강화키로 했다.

사업진행 단계별 위험요인과 수준을 세분화‧구체화해 종합적이고 실효성 있는 사업성 평가가 이뤄질 수 있도록 한다는 방침이다. 사업성 평가등급은 기존 3단계(양호‧보통‧악화우려)에서 4단계(양호‧보통‧유의‧부실우려)로 세분화해 사업성이 충분한 사업장은 신규자금 지원 등 정상화를 추진하고 사업성이 부족한 사업장은 재구조화와 자율매각 및 상각, 경‧공매 등의 방식으로 정리한다.

금융당국은 이번 대책에 ▲공공과 민간금융이 협력해 부동산 PF에 원활한 자금 순환 촉진 ▲PF채권 매각 협상 장기 지연 방지를 위한 우선매수권 부여 ▲한시적 규제완화 등 다양한 인센티브 제공 등 세 가지 새로운 방안을 포함시켰다.

우선 공공과 민간금융이 협력해 부동산 PF에 원활한 자금 순환을 통해 본 PF 단계에서 증액 공사비까지 포함해 추가 보증함으로써 공사비‧건설사 자금애로 해소로 정상 사업장의 공사가 차질없이 진행되도록 지원한다. 

이를 위해 지난 3월 HUG‧주금공 PF 사업자보증을 기존 25조원에서 30조원으로 추가 확대했고, 주택 PF 사업장 뿐 아니라 4조원 규모의 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합의 PF 사업자보증 프로그램도 신설했다. 

또 공사비용 등 추가적인 자금이 필요한 본PF 단계 사업장에 대한 지원도 확대할 방침이다. 건설사 워크아웃 등으로 사업 추진에 어려움을 겪는 정상 PF 사업장에 대해 HUG‧주금공이 증액 공사비 등에 대해 추가 보증을 제공할 수 있도록 했으며, 워크아웃 건설사 사업장 외에도 추가 자금공급이 보다 원활히 이뤄질 수 있도록 추가보증을 제공할 계획이다.

이 밖에 PF 정상화 펀드 재원을 활용한 정상 PF 사업장 추가 자금 공급도 차질 없이 추진하는 등 정상 사업장에 대해선 확실하게 금융을 공급한다는 의지를 밝혔다. 공공금융이 사업성이 있는 사업장 정상화를 돕는다면 사업성이 부족한 사업장의 체계적인 재구조화 및 정리 유도에는 민간 금융도 투입한다.

금융당국 관계자는 "사업성이 부족한 일부 사업장은 금융회사 스스로 체계적인 재구조화 또는 정리를 할 수 있는 여건을 조성하고 민간과 공공이 함께 필요 자금과 인센티브를 지원해 나가겠다"고 밝혔다.

특히 재구조화와 정리에 필요한 자금과 인센티브 지원을 위해 상대적으로 자금 여력이 충분한 은행과 보험업권이 우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론을 조성해 민간 수요를 보강하고, 향후 지원 현황 및 시장 상황을 고려해 필요 시 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대할 예정이다.

신디케이트론은 5개 은행과 5개 보험사가 참여해 PF 사업성 평가 결과에 따라 경‧공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등을 수행할 예정이다.

이성희 기자 lsh84@dealsite.co.kr

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