[딜사이트 박안나 기자] 올해 1분기 국내 오피스 투자시장 거래금액이 직전 분기 대비 27.6% 증가하며 3조원을 넘어섰다. 입지 조건이 우수한 코어자산 위주로 거래가 체결되는 양상이 이어진 가운데, 1000억원을 웃도는 대규모 거래가 7건 체결된 덕분이다.
18일 글로벌 종합 부동산서비스 회사인 JLL 코리아가 발행한 '2024년 1분기 서울 A급 오피스시장 동향' 보고서에 따르면, 1분기에 가장 높은 가격으로 거래된 오피스빌딩은 역삼동 '아크플레이스'였다. 아크플레이스는 블랙스톤이 코람코자산신탁에 약 7900억원에 매각했다.
아크플레이스 다음으로는 서울역 인근 도심권역에 위치한 메트로타워와 서울로타워가 각각 약 4200억원, 3100억원에 팔렸다. 이지스자산운용이 설립한 YD816PFV가 밀레니엄힐튼 서울과 묶어서 개발하기 위해 메트로타워와 서울로타워를 매입했다.
정정우 JLL 코리아 캐피털마켓 상무는 "1분기에도 우수한 입지의 코어자산들 위주로 거래가 성사됐다"며 "블라인드 펀드에 아직 여유가 있는 몇몇 국내 운용사들과 상장리츠들이 제한적으로 코어자산을 검토하고 있다"고 전했다. 이어 "오피스 투자에 신중하게 접근하는 외국계 투자자들은 밸류애드 가능성이 있거나 가격이 낮은 매물에 관심을 보이고 있다"고 설명했다.
JLL에 따르면 현재 서울 오피스 마켓에는 많은 매물들이 나오고 있다. 그 배경으로는 펀드만기, 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등이 꼽힌다. 시장에 많은 매물이 출회하고 있음에도 금리인상 여파로 역마진 상황이 지속되면서 매도인과 매수인 사이 가격에 대한 견해차가 발생해 거래가 지연되는 상황이다. 이에 가격 조정이 수반돼야 그나마 거래가 종결되는 것으로 나타났다.
임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI)이 '큰 손'으로 떠오르고 있다. 강남 권역에서는 한화자산운용이 소유한 'T412'를 침구업체 알레르망이 약 3300억원에 매입했다. 알레르망은 사옥 마련에 대한 강한 의지로 높은 가격을 제시해 'T412'를 품었다. 또한, 코람코자산신탁이 구분소유하고 있는 케이스퀘어시티가 퍼시픽자산운용에 3100억원에 매각됐다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 케이스퀘어시티를 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적투자자로 유치했다.
심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 "올해도 서울 오피스시장에서 전략적 투자자의 적극적 시장참여가 지속될 전망"이라며 "자금력을 갖고 있는 전략적 투자자들이 사옥용으로 적합한 만평이하 소규모 빌딩이나 B급 오피스를 우선 검토하면서, 대형 오피스들은 자금 부족으로 클로징이 지연되는 상황"이라고 설명했다.
서울 오피스 임대시장은 이번 분기에도 견조한 수요를 보였다. 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 3.6%로 집계돼 여덟 분기째 자연공실률 5% 미만 기록을 이어갔다. 이번 분기에 공급된 여의도 권역의 TP타워를 끝으로 2026년도까지 예정된 A급 오피스 공급이 없어, 오피스 시장 공실률은 계속해서 낮은 추세를 이어갈 것으로 전망됐다.
권역별 공실률은 ▲도심권역 1.7% ▲강남 권역 0.3% ▲여의도 권역 10.5%로 나타났다. 세 권역에서 모두 공실률이 소폭 상승했으나 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승 폭은 크지 않았다. 여의도 TP타워도 계약된 입주가 마무리되면 여의도 권역의 공실률은 다시 2% 수준으로 떨어질 것으로 예상됐다.
서울 오피스 임대료는 제한된 공급 속에서 견조한 수요가 이어진 덕분에 상승세를 이어가고 있다. 1분기 서울 A급 오피스의 실질임대료는 3.3㎡(1평) 당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다. 계절적 요인의 영향으로 새해를 맞이하며 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 다수 관측됐다.
강남권역의 실질 임대료는 3.3㎡(1평) 당 15만3100원으로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 10.0% 올랐다. 도심권역의 월 평균 실질 임대료는 3.3㎡(1평) 당 13만8900원 수준이었다. 전분기 대비 4.3%, 전년 동기 대비 11.9% 올라 가장 큰 상승폭을 보였다. 여의도권역의 임대료는 3.3㎡(1평) 당 11만5900원으로 전분기 대비 2.5%, 전년 동기 대비 6.8% 상승했다.
JLL 코리아는 "2026년께 준공되는 도심의 오피스 재개발 프로젝트처럼 대형 신규 공급이 있기 전까지는 임대료 상승 추세가 지속될 것"이라고 전망했다.
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