[딜사이트 박성준 기자] 국내 상업용 부동산 시장의 새로운 투자처로 데이터센터가 떠오르고 있다. 코로나 시즌을 거치며 사람들의 라이프스타일이 비대면으로 바뀌자 데이터센터도 이와 함께 주목도가 높아지고 있는 것이다. 최근 상업용 부동산 시장에서도 호텔과 리테일(상가)보다 물류센터와 데이터센터 거래량이 더욱 많아지는 추세다.

지난 3일 글로벌 부동산 컨설팅 업체 컬리어스는 한국 데이터센터 시장에 관한 보고서를 발표했다. 보고서는 데이터센터의 투자 가치와 개발 현황 등을 담았다.

◆ 상업용 부동산 시장서 독립된 섹터로 부상

데이터센터는 위치 및 운영 인프라로 인해 부동산 업계에서 독립된 자산 및 섹터로 떠오르고 있다. 앞으로 ▲코로케이션(Colocation) 클라우드 사업자 증가 ▲블록체인 기술 및 대용량 데이터, 사물인터넷(IoT) 기기 사용증가 등을 이유로 데이터센터의 건설이 확대될 것으로 기대된다.

보고서에 따르면 최근 데이터센터 개발사업에 필요한 재원을 부동산 펀드로 조성하는 등 데이터센터가 독립된 부동산 투자자산으로 성장 중이다.

임차인 입장에서도 데이터센터는 타 부동산 대비 장기계약이 가능해 안정적 수익을 얻는 편이다. 데이터센터 평균 임차 기간은 10~20년이다. 오피스보다 훨씬 장기로 계약한다. 장비 투자로 인해 재계약률도 높다.

향후 전자상거래와 디지털 콘텐츠 시장의 성장에 따라 데이터센터 수요는 증가 추세다. 이에 따라 관련 리츠 등 투자시장도 커지고 있다. 또한 사모펀드 등 해외 투자자의 한국 데이터센터 시장 진출이 활발해지면서 하이퍼스케일의 데이터센터 개발이 활발하게 논의되고 있다.

◆ 장점은 저렴한 전기료, 단점은 전력공급의 어려움

데이터센터 시장은 오피스, 리테일, 물류 섹터와 비교하면 투자 및 운영 측면에서 장점이 존재한다. 동시에 고려해야 할 문제들도 있다. 

장점은 글로벌 투자자들이 다른 아시아태평양 국가에 비해 국내 통신인프라와 전기요금 등을 긍정적으로 평가한다는 점이다. 이 덕분에 해외 투자자들이 국내 데이터센터 시장에 적극적으로 진출하려는 의지가 높다. 또한 IT 서비스의 확대로 클라우드 시장의 성장성은 이미 입증됐다. 공공과 민간의 다양한 조직들이 인터넷서비스 확대 및 클라우드 전환을 계획하고 있다.

신규 투자자의 활발한 진입도 기대요소다. 통신사가 독점하던 데이터센터 시장에 최근 자산운용사, 사모펀드, 디벨로퍼, 건설사, 운용사 등 신규 투자자들이 증가하면서 데이터센터에 대규모 투자가 이루어지고 있다.

반면 데이터센터는 기존의 상업용 부동산과는 다른 성격을 가진 만큼 단점도 존재한다. 우선 전기공급 숙제를 풀어야 한다. 부지확보 및 민원문제도 골치다. 현재 데이터센터 전력수요의 약 70%가 수도권에 집중돼 있다. 정부의 전기사용 혹은 부지사용 허가가 급선무다. 데이터센터 규모가 커질수록 전력공급에 대한 부담도 높아진다.

높은 건축비용도 단점이다. 데이터센터는 랙당 서버 및 온도와 습도 유지를 위한 공조, 전기, 배관설비를 잘 갖춰야 한다. 타 대체투자 자산 대비 초기 구축비용이 훨씬 많이 들어간다. 아울러 운영을 위한 전문인력의 확보도 쉽지 않다.

◆한국 데이터센터 주요 사업자…통신사 위주서 다양성 커져

과거 데이터센터 개발은 통신사 등 정보기술(IT) 기업이 주도했다. KT, LG유플러스, SK텔레콤의 자회사 SK브로드밴드 등 이동통신 국내 3사가 약 30개 데이터센터를 운영하고 있다.

데이터센터 시장이 과거보다 성장하면서 그동안 통신사가 주도해온 국내 데이터센터 시장에 다양한 투자자가 등장하고 있다.

우선 국내 포털사들이 등장했다. 네이버와 카카오 등 포털 사업자는 데이터센터 개발에 적극적으로 나서고 있다. 국내 자산운용사들은 에쿼티와 블라인드 펀드 등을 활용해 투자 중이다. 특히 데이터센터의 설계, 구축, 운영을 위해 통신사업자와 협업을 확대하고 있다.

데이터센터 투자를 확보해 리츠 및 부동산 펀드에 편입하려는 국내 자산운용사의 활동도 활발한 편이다. 다만 아직까지 국내 운용사와 같은 국내 자본이 데이터센터의 기획, 설계, 컨설팅 운용까지 완벽히 실행한 개발 사례는 없다.

대형 건설사들도 시공에서 데이터센터 지분 투자 및 디벨로퍼로서 데이터센터 시장 진출을 활발하게 모색하고 있다. 건설사들은 데이터센터 개발을 위한 토지 확보와 각종 규제 등을 처리해 개발한 뒤, 통신사업자나 인터넷 회사들에 임대를 하는 구조로 수익을 노린다.

해외 사업자 중에서는 에퀴닉스, 디지털리얼티 등 세계 데이터센터 임대업 1·2위를 기록하고 있는 양 사가 서울 상암동, 경기 김포시 등 서울과 수도권 일대에 데이터센터를 공격적으로 신축하고 있다. 앞으로 공공 클라우드 시장을 선점하려는 외국계 클라우드 사업자 간의 경쟁은 가속화할 것으로 전망된다.

해외 연기금 또한 국내 초대형 데이터센터 투자에 관심을 보이고 있다. 사모펀드의 경우 데이터센터의 지분을 인수하거나, 데이터센터 부지를 직접 인수하는 등의 투자방식을 사용하고 있다.

박성준 기자 joon@dealsite.co.kr

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