[딜사이트 박지윤 기자] SK D&D(SK디앤디)가 리츠(REITs)를 활용해 ‘구의역 웰츠타워’ 매입을 완료했다.
SK D&D는 지난 23일 모자형 리츠회사를 활용해 학교법인 한양학원으로부터 웰츠타워 토지 및 건물에 대한 소유권 등기이전을 완료했다. 매입가격은 1050억원으로, 대한감정평가법인의 감정평가액 1070억원의 98.1% 수준이다.
웰츠타워는 서울 광진구 구의동 252-16에 위치한 398실 규모 오피스텔 및 상업시설이다. 대지면적은 3226㎡, 연면적은 3만3441㎡이며, 지하 5층 ~ 지상 19층 규모로 2015년 1월 준공했다.
SK D&D는 모리츠회사인 ‘디디아이레지덴셜’과 자리츠회사인 ‘디디아이레지덴셜제1호’를 설립해 해당 부동산을 매입했다. 자본(Equity) 투자자는 디디아이레지덴셜이 발행하는 신주를 인수하고 디디아이레지덴셜은 부동산 매입주체인 디디아이레지덴셜제1호의 주식을 취득하는 간접 투자방식이다. 디디아이레지덴셜제1호가 부동산 임대수익을 통해 얻은 수익을 디디아이레지덴셜에 배당하고 디디아이레지덴셜 주주들이 배당으로 돌려받는 구조다.
디디아이레지덴셜의 자본 투자자는 엠플러스자산운용, 농협중앙회, 디앤디인베스트먼트다. 358억원 규모의 보통주 유상증자에 참여해 엠플러스운용은 187억원(52.3%), 농협중앙회는 165억원(46.2%), 디앤디인베스트먼트는 5억원(1.5%)을 투자했다.
디디아이레지덴셜제1호는 구의역 웰츠타워를 매입하기 위해 총 1186억원의 투자자금을 마련했다. 토지 및 건물 매입비 1050억원, 환경개선공사비용 30억원, 취득부대비용 100억원, 여유현금 5억원 등이다.
투자자금은 자본금 420억원, 차입금 700억원, 임대보증금 66억원 등으로 구성했다. 이중 자본금은 우선주 358억원(85%), 보통주 63억원(15%)으로 이뤄졌다. 우선주는 디디아이레지덴셜이, 보통주는 SK D&D가 투자했다. 장기차입금 700억원은 중소기업은행에서 3% 금리에 만기일시상환조건으로 조달했다.
SK D&D가 지분 100%를 소유한 디앤디인베스트먼트가 디디아이레지덴셜과 디디아이레지덴셜제1호의 자산관리를 담당한다. 디앤디인베스트먼트는 다음달부터 2027년 10월까지 8년(96개월)동안 구의역 웰스타워 오피스텔 및 상업시설을 운영할 계획이다. 8년간 임대료에서 부대비용을 뺀 운영수익은 522억원, 운영비용은 124억원으로 추산된다. 배당 주기는 6개월이다.
내년 6월까지 주거시설 환경개선공사를 완료한 뒤 가구당 오피스텔 임대료는 월 5~10만원, 관리비는 월 2~5만원을 증액하는 임대차계약을 진행할 예정이다. 상업시설의 경우 기존 임대차계약기간 만료 시 전용면적 3.3㎡당 1층은 1만7000원, 2층은 5000원을 올려 임대차계약을 체결할 계획이다.
오피스텔의 경우 각 가구별 임대차계약 갱신시점부터 1년차 이후까지는 임대료를 그대로 유지하기로 했다. 2~3년차는 1년간 연 1.5%를, 3년차 이후는 연 2.5%를 적용할 예정이다. 상업시설 임대료는 임대차계약 갱신 후 매년 연 2.0%의 상승률을 적용할 계획이다.
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