[딜사이트 김정은 기자] 한신공영이 시공을 맡아 서울 노량진역세권에 들어서는 청년안심주택이 실시설계 승인 후 공사가 순조롭게 진행되고 있다. 청년들을 위한 임대주택을 짓는 이 사업은 노량진역을 지나는 철길 인근에 위치한 탓에 관련해 실시설계 보완이 필요해 계획 변경 절차를 밟았고, 올해 초 승인을 받았다.
노량진 청년안심주택은 절차 지연으로 사업 완료 시기가 2년 늦춰졌지만 최근 본 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금에 대한 리파이낸싱(차환)어 성공해 사업비 조달도 원활하기 이뤄지고 있다. 현재 공정률은 12% 정도로, 오는 2027년 준공 및 입주에 무리가 없을 전망이다.
10일 업계에 따르면 최근 특수목적기업(SPC)인 노량진케이미트제일차유동화전문기업은 IBK투자증권으로부터 총 620억원의 대출채권을 양수하고 이를 기초 자산으로 자산유동화증권(ABS)을 발행했다. 이번 조달은 기존 대출에 대한 리파이낸싱으로, '노량진 청년안심주택' 사업비 유동화를 위해 진행됐다.
노량진 청년안심주택은 서울특별시 동작구 노량진동 19-6 일원에 연면적 8만804㎡에 지하 7층~지상 43층 공동주택(공공임대 418가구‧민간임대 422가구), 근린생활시설, 공공사무소를 짓는 사업이다. 서울시는 역세권 인근에 용적률 완화 등 인센티브를 제공하고 대학생과 사회초년생, 신혼부부에게 저렴한 가격에 청년안심주택을 공급한다. 노량진 청년안심주택의 공공임대 가구 임대료는 주변 시세 대비 30~70% 수준, 민간임대 가구는 75~85% 수준으로 책정된다.
노량진 청년안심주택은 노량진역세권에 위치한데다 보증금을 떼힐 우려가 없고, 임대료가 저렴해 선호도가 높다. 게다가 노량진 청년주택은 청년들이 많이 거주하는 입지를 갖췄고, 지하철 1·9호선이 지나는 노량진역이어서 관심이 높았다. 임대주택에 스터디룸, 어린이집, 어린이놀이터, 작은도서관 등도 함께 마련될 예정이어서 생황편의시설도 우수하다는 평가다.
'노량진케이미트대한제41호위탁관리'가 노량진 청년안심주택의 시행을 맡았다. '노량진케이미트대한제41호위탁관리는 임대리츠 방식으로 진행되며, 주주 지분은 ▲민간임대허브제7호위탁관리부동산투자회사(69.97%) ▲케이미트(29.74%) ▲대한토지신탁(0.29%) 등이다. 육류도매업 중견기업인 케이미트가 본사를 두고 있던 부지다. 케이미트는 리츠출자자로 참여하면서 사업 시행자 지분을 갖게 됐다.
'노량진케이미트대한제41호위탁관리'는 지난해 5월 사업비 조달을 위해 대출약정을 맺었다. 트렌치A(선순위)는 ▲교보생명보험 120억원 ▲한화생명보험 96억원이며, 이자율은 6.1%이다. 트랜치B(후순위)는 노량진케이미트제일차유동화 SPC로부터 이자율 5.4%로 620억원을 차입했다. 해당 유동화증권은 매달 고정금리에 따라 대출이자를 지급하는 방식으로 2028년 5월까지 차환 발행된다. 이어 지난해 11월 주택도시기금으로부터 이자율 2~2.30%로 30억원을 추가 차입했다.
주택도시보증공사(HUG)가 트랜치 A‧B의 대출금에 대해서는 보증을 섰으며, 시공사인 한신공영도 책임준공 및 채무인수 등 신용보강을 제공하면서 순조롭게 자금을 조달할 수 있었다. 한신공영은 책임준공기한은 대출실행일인 2023년 5월부터 50개월이 되는 날이다. 책임준공기한 미이행 시 대출 원금, 이자, 비용, 기타 발생한 손해를 배상해야 한다.
해당 사업은 지난해 실시설계가 변경되는 걸림돌이 작용하면서 사업이 지연돼 시행사·시공사에 리스크가 발생 우려가 있었다. 건립 예정 주택이 노량진역 철길 인근인 탓에 안전상의 문제로 지하화 설계 보완이 필요해 실시설계를 다시 진행해야 했다. 지난해 6월부터 실시설계에 대한 변경안 절차를 다시 밟게 됐으며, 다행히 올해 초 승인이 나면서 사업이 정상적으로 진행됐다.
기존에 제시한 사업 완료 날짜는 내년 말까지였지만, 실시설계 변경으로 2027년 7월말로 늦춰졌다. 연면적과 공정률이 소폭 줄어들었으며, 배수설비와 개인하수 시설도 의무 시공 대상으로 추가됐다. 현재 해당 공사는 변경된 실시설계안에 따라 진행 중이며, 공정률은 12%에 웃돈다. 최근까지 자금 조달도 원활한 만큼 준공 계획 시기에 따라 공사를 마칠 수 있을 것으로 예상된다.
한신공영 관계자는 "노량진 청년안심주택은 안전상의 문제로 실시설계 변경절차를 진행했지만 현재 공사비도 두 달 마다 꼬박꼬박 받고 있을 정도로 사업이 원활하게 진행 중"이라며 "실시설계 변경은 최우선으로 중요한 안전을 위해 필요했던 절차"라고 말했다.
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