[딜사이트 박안나 기자] 신한알파리츠가 자(子)리츠를 통해 포트폴리오에 담았던 '삼성화재 역삼빌딩'의 담보대출을 변동금리 조건에서 리파이낸싱했다. 2021년 자산 매입 당시 0%대에 머물던 기준금리가 3%대까지 치고올라왔는데, 신한알파리츠는 변동금리 카드를 통해 향후 기준금리가 인하될 경우 이자 부담을 낮출 수 있는 전략을 선택했다.
12일 신한알파리츠에 따르면 '삼성화재 역삼빌딩' 관련 담보대출을 CD(양도성예금증서) 91일물 금리에 175bp(1bp=0.01%포인트)의 가산금리가 붙는 조건으로 전액 리파이낸싱했다. 대출규모는 1025억원이며, CD 91일물 금리가 변하면 대출 금리도 그에 따라 움직이는 변동금리 조건이다.
서울시 강남구 테헤란로에 위치한 '삼성화재 역삼빌딩'은 지하 6층~지상 20층, 연면적 3만4889㎡ 규모의 건물로 1996년 준공됐다. 신한알파리츠는 자(子)리츠인 '신한알파역삼 위탁관리부동산투자회사'를 통해 2021년 3월 삼성화재 역삼빌딩 지분 50%를 투자자산으로 편입했다. 당시 매입가는 1583억원이었는데, 이 가운데 1025억원을 3년 만기 담보대출로 마련했다.
채권시장에서 지난 11일 CD 91일물 금리가 3.67%에 장을 마감한 점을 감안하면, 가산금리를 더해 삼성화재 역삼빌딩 리파이낸싱 금리는 5.5% 수준으로 볼 수 있다. 2021년 3월 0.50%였던 국내 기준금리가 현재 3.50%까지 치솟은 영향이다. 자산 매입 당시 2.6%였던 대출금리와 비교하면, 금리 차이는 무려 290bp에 이르는 셈이다. 금리조건이 고정이라고 가정하면 연간 금융비용 증가분은 30억원에 달한다.
하지만 신한알파리츠가 변동금리 조건으로 대출을 일으킨 데 따라 향후 기준금리 인하에 따른 금융비용 절감 효과를 기대할 수 있다. 지난 대출과 마찬가지로 이번 담보대출 역시 3년 만기 계약이다. 시장에서는 빠르면 올해 하반기에는 기준금리 인하 사이클이 시작될 수 있다는 전망이 나온다. 올해 하반기부터 금리인하가 본격화한다면, 변동금리 조건 덕분에 삼성화재 역삼빌딩의 담보대출 금리 역시 낮아진다. 3년의 대출 기간 가운데 2년 가량은 기준금리 인하에 따라 금융비용 부담이 줄어들게 된다.
금융투자업계 관계자는 "보통 상업용부동산 담보대출은 고정금리 조건으로 실행되는 때가 많다"며 "하지만 지난해 말부터 불거지고 있는 기준금리 인하 기대감 탓에, 이번 삼성화재 역삼빌딩 리파이낸싱 사례처럼 CD금리와 연동되는 조건의 변동금리 대출이 증가하는 추세"라고 전해했다.
삼성화재 역삼빌딩의 경우 CD 91일물 금리를 기준으로 가산금리가 175bp 수준에서 정해졌다. 최근 부동산 담보대출의 경우 CD금리 기준으로 가산금리가 200bp까지 상승한 점을 감안하면, 삼성화재 역삼빌딩의 리파이낸싱 금리는 시장 평균 대비 낮은 편이다. 시장에서는 삼성화재 역삼빌딩이 우량자산인 점을 인정받은 덕분에 유리한 금리조건에서 리파이낸싱을 마무리할 수 있었다는 평가가 나온다.
자산 매입 당시 은행과 보험사 등으로 꾸려졌던 차입처가 리파이낸싱 이후 대출 문턱이 높은 은행으로만 채워진 점도 자산가치를 인정받은 결과로 볼 수 있다. 삼성화재 역삼빌딩의 기존 담보대출 대주단은 신한은행(자산유동화 대출, 450억원), 신한라이프생명보험(200억원), KB손해보험(375억원) 등 3곳이었다. 이번 리파이낸싱 과정에서 신한은행(자산유동화 대출, 450억원)과 우리은행(575억원)으로 변경됐다.
부동산업계 관계자는 "삼성화재 역삼빌딩의 경우 LTV(담보인정비율)가 50% 수준으로 낮은 데다 핵심 업무지구인 강남권역(GBD)에 위치하고 있다"며 "삼성화재 등 우량 임차인이 확보된 만큼 현금흐름 역시 우수하다"고 말했다.
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