[딜사이트 김호연 기자] 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 단기 유동화증권의 차환발행 실패 위험이 증권업계로 퍼지고 있다. 지난해까지 기존 브릿지론의 신규 PF대출 전환이 어려워진 것이 문제였다면 올해는 연초부터 기존의 PF대출마저 유지하기 어려울 수 있다는 공포감이 확산하고 있다.
최근 일부 부동산 개발사업장을 살펴본 결과 사업장에서 발행한 PF 대출채권을 기초자산으로 발행한 단기 유동화증권이 차환발행을 중단하는 사례가 늘고 있다. 모처의 사업장은 분양률이 50% 아래에 머물러 있음에도 유동화증권 발행 주관사가 직접 PF대출금을 제공하는 방식으로 대출구조를 전환했다.
이 사업장이 발행 주관사인 증권사의 장기 직접대출로 전환한 배경에는 지난해 5월 말 증권업계에 내려온 금융위원회 지침에 따른 것이다. 증권사는 유동화증권을 필요시 인수한다는 사모사채 인수확약을 제공한 상태였다. 따라서 원금 회수 실패 위험이 커지는 등 증권사가 부담할 재무 위험에는 변화가 없다는 설명을 덧붙였다.
국내 PF대출 관련 유동화증권의 발행 주관은 대부분 증권사가 담당한다. 금융위원회는 증권사가 보증한 단기 유동화증권의 차환발행 위험을 사전에 차단하기 위해 회사가 발행주관한 유동화증권을 직접 매입하고 증권사의 장기 직접대출로 전환하겠다는 지침을 전달했다. 이번 개발 현장의 PF자금 조성을 위해 발행했던 유동화증권 역시 이러한 결정에 따른 것이다.
부동산 사업장의 사업기간은 보통 1∼3년이다. 하지만 자금을 공급하는 단기 유동화증권은 1∼3개월마다 반복해서 차환이 필요하다. 이 때문에 단기 금융시장이 경색했을 때 대량의 ABCP 차환으로 단기 시장 금리가 급상승하는 문제가 생겼다. 결국 시공능력평가 20위권에 드는 건설사 마저 보증을 제공한 사업장의 이자 부담을 이기지 못해 워크아웃을 신청하는 지경에 이르렀다.
증권사 역시 특정 사업장을 대상으로 발행한 유동화증권이 차환발행을 원활히 수행하지 못했을 때 이를 대신 인수하는 사모사채인수확약을 다수 제공하고 있다. 이를 활용한 신용보강으로 우발부채를 상당한 규모로 보유하고 있다. 금융위 역시 이를 우려해 증권사의 장기 직접대출 전환을 권고한 것이다.
하지만 부동산 시장은 개별 사업장의 미분양이 이어지며 장기간 침체기를 겪고 있다. 증권사가 개별 사업장의 PF 유동화증권을 장기대출로 전환해도 현재와 같은 시장의 상황이라면 원금회수에 실패할 위험성은 여전하다. 분양대금을 확보하지 못한 시행사가 증권사에서 제공한 원금을 상환하지 못할 경우 그에 따른 손실은 증권사에게 고스란히 넘어간다.
금융위원회에 따르면 증권사의 부동산 관련 유동화증권 발행 규모는 20조원을 넘어간다. 앞서 얘기한 사업장처럼 미분양 우려가 심각한 상황이라면 위험이 증권사로 퍼지기 전 적절한 조치가 필요하다. 우발부채 현실화 위험이 증권사로 퍼지는 만큼 현실적인 대응책을 마련해야 한다.
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