[딜사이트 김현진 기자] SM그룹의 우방이 대구 수성구 일원에 시공한 '수성레이크 우방아이유쉘'이 내년 3월 준공을 앞두고 있는 가운데 여전히 미분양이 넘쳐나고 있는 것으로 확인됐다. 미분양 대금 규모가 상당하기 때문에 대출권자가 자금 회수에 어려움을 겪을 수 있다는 우려가 나온다.

22일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 수성레이크 우방아이유쉘의 지난해 말 기준 누적 분양 수익은 295억원이다. 해당 단지의 분양 예정액이 2151억원인 점을 고려하면 미인식 분양수익은 1855억원에 달한다. 

수성레이크 우방아이유쉘은 대구광역시 수성구 파동 일원 1만6748㎡ 부지에 연면적 5만8442㎡ 규모로 공급하는 단지다. 지하 3층~지상 25층 6개 동, 공동주택 394가구 및 근린생활시설 등으로 구성됐다. 시행사는 수성레이크, 시공사는 우방으로 2021년 10월 분양을 시작했다.

지난해 말 기준 누적 분양수익(295억원)을 고려하면 분양한 지 1년이 지났지만 분양률이 13.7%에 머물러 있는 셈이다. 8월말 기준으로는 34.5%인 것으로 전해졌다. 해당 단지의 준공 예정일은 2024년 3월이다. 준공까지 6개월가량 남았지만, 미분양 물량은 여전히 소진되지 않은 것으로 알려졌다. 

부동산업계 관계자는 "대구의 경우 부동산 호황기에 분양 물량이 많았던 만큼 미분양 주택도 상당한 편"이라며 "현재 미분양 물량이 조금은 소진되는 모습이지만, 단기간에 해결되진 않을 것"이라고 말했다.

분양미수금도 상당하다. 지난해 말 기준 수성레이크 우방아이유쉘의 분양미수금은 217억원이다. 같은 기간 누적 분양 수익(295억원)의 약 73% 수준이다. 분양미수금은 분양사업을 진행하면서 받지 못한 대금을 말한다.

문제는 분양흥행에 실패하면서 대주단이 자금 회수에 어려움이 있을 수 있다는 점이다. 미분양 소진이 더딘 가운데 그나마 분양을 받은 계약자들도 대금 납부를 미루고 있기 때문이다.

수성레이크는 2021년 3월 특수목적법인(SPC) 올인제삼차를 포함한 다수의 대주단으로부터 총 1650억원을 차입하는 내용의 대출약정을 체결했다. 대주단 구성을 보면 선순위에는 총 18개사가 이름을 올리고 있다. 경남은행과 15개 지역 새마을금고, 한국캐피탈, 신한캐피탈 등이다. 이들의 우선수익권한도금액은 1200억원에 달한다.

2순위는 키움캐피탈과 신한캐피탈, OK캐피탈, BNK캐피탈 등 캐피탈사로 구성돼 있으며 우선수익권한도금액은 600억원으로 설정돼 있다.

3순위는 올인제삼차다. 해당기업은 수성레이크 우방아이유쉘의 자금 조달을 위해 설립한 SPC로 150억원 규모의 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 다올투자증권이 해당 유동화증권에 대한 대출채권 매입확약을 제공하고 있다.

선순위와 중순위의 대주단의 경우 자금 회수에 큰 차질이 없을 전망이지만, 문제는 후순위 대출권자다. 해당 사업장에 미분양 리스크가 지속돼 자금 회수가 원활히 이뤄지지 않을 경우 신용공여를 제공한 다올투자증권에 리스크가 전이된다. 

시공사인 우방도 공사비 정산에 차질이 생길 수 있다. 우방은 4순위 우선수익권자에 이름을 올리고 있으며 우선수익한도금액 규모는 1980억원에 달한다. 해당 사업이 기성불 공사이기 때문에 공사비를 어느 정도 확보한 것으로 보이지만, 현재의 미분양률로는 온전한 공사비 회수가 어려울 수 있다는 지적이다. 

건설업계 관계자는 "미분양 리스크가 올라가며 흥행에 실패한 단지의 경우 사업 초기 예상했던 수익을 거두긴 어려운 환경"이라며 "상대적으로 우선순위가 높은 대주단의 경우 자금 회수에 문제는 없겠지만, 순위가 낮은 대주단과 시공사의 경우 미분양 리스크로 인해 자금 회수에 차질이 생길 수 있다"고 설명했다.

김현진 기자 khj11@dealsite.co.kr

ⓒ새로운 눈으로 시장을 바라봅니다. 딜사이트 무단전재 배포금지