[딜사이트 범찬희 기자] 하나대체투자자산운용의 첫 공모형 일본 부동산 펀드(하나대체투자일본부동산투자신탁 1호)가 손실 위기에 직면했다. 기초자산인 '아실 삿포로'(ASIL SAPPORO) 건물의 가치가 펀드 만기를 앞두고 18.6% 가량 하락하게 되면서다. 리파이낸싱 실패로 인해 자산 매각을 감행할 경우 350억원 가량의 대규모 손실을 입게 될 것으로 추정된다.

8일 금융투자업계에 따르면 하나대체투자자산운용이 '하나대체투자일본부동산투자신탁 1호'(하나대체 일본부동산 1호)를 통해 보유 중인 아실 삿포로의 자산가치가 8억2000만엔(약 75억원) 가량 하락했다. 

부동산, 인프라, 재생에너지 등 대체투자 전문 하우스인 하나대체투자자산운용은 하나금융지주가 100% 지분을 보유한 하나금융그룹의 일원이다. 

하나대체투자운용은 이달 해당 펀드의 만기를 앞두고 지난 4월 현지 감정평가법인인 JLL(존스랑라살)을 통해 아실 삿포로에 대한 감정평가를 실시했다. 감평 결과 아실 삿포로의 자산 가치가 기존 128억2000만엔(약 1172억원)에서 120억엔(약 1097억원)으로 18.6% 감소한 것으로 나타났다.

아실 삿포로는 일본 훗카이도의 주도(主都)인 삿포로에 위치한 호텔 및 리테일 빌딩이다. 임차구성을 보면 전체 면적의 60%(5층~15층)를 루트인호텔이 임차 중이다. 루트인은 일본 전국에 300여개의 호텔과 5개 골프장 등을 운영하는 호텔‧리조트 그룹이다. 나머지 40%(지하1층~ 4층)는 음식점과 캡슐호텔이 들어서있다. '삿포로의 가부키쵸'라 불리는 스스키노역이 도보 4분 거리에 위치해 있을 만큼 접근성도 우수한 편이다.

하나대체투자운용은 해당 빌딩을 자산으로 삼아 지난 2019년 8월 하나대체 일본부동산 1호 설정했다. 특히 하나대체투자운용이 선보인 첫 공모형 일본 부동산 펀드라는 점에서 시장의 이목을 끌었다. 하지만 4년의 운용기간이 지나고 이달 만기를 앞둔 시점에서 자산가치 떨어져 원금 회수가 불투명한 상황에 처한 것이다. 아실 삿포로의 가치가 하락한 건 코로나19 기간 동안 투숙객이 줄어든 여파 때문으로 풀이된다.

여행 수요가 회복되고 있는 만큼 펀드 만기를 연장해 자산가치 반등을 모색할 걸로 점쳐진다. 하지만 리파이낸싱(재융자)이 어려워진 터라 자금 조달이 녹록지 않을 것이란 게 지배적인 시각이다. 자산가치 하락으로 인해 대주단의 상환 압박이 커질 수 있어서다.

하나대체 일본부동산 1호의 담보대출 규모는 84억엔(약 770억원)이다. 트렌치별로 보면 현지 미즈호(Mizuho) 은행으로부터 70억5000만엔(약 646억원)을 선순위로, MUL(미쓰비시 UFJ 리스 주식회사)로부터 13억5000만엔(약 124억원) 규모의 후순위 대출을 끌어왔다. 나아가 LTV(담보인정비율)가 4.5%포인트(65.5%→ 70%) 가량 높아진 만큼 조항에 따라 기한이익상실(EOD)이 발생할 수도 있다는 우려도 제기된다. 어렵사리 리파이낸싱에 성공하더라도 금리 인상으로 이자 부담이 커질 여지가 있다는 관측이 나온다.

매각 카드도 쉽사리 꺼내들 수 없는 실정이다. 하나대체투자자산운용은 부동산 매입가액과 각종 부대비용을 고려했을 때, 아실 삿포로를 한화로 1447억원에 매각할 경우 원금 회수가 가능하다는 엑시트 전략을 수립해 뒀다. 하지만 사실 삿포로의 자산가치는 1100억원에 수준에 그친다. 매각을 추진하게 되면 350억원 가량의 손실이 발행하게 되는 셈이다.

자산운용 업계의 한 관계자는 "일본의 상업용 부동산은 GK-TK라 불리는 익명조합에 신탁을 맡기는 형태로 투자 구조가 짜여져 있어 하나대체투자자산운용이 자산 운용에 개입할 부분은 많지 않을 것"이라고 말했다. 딜사이트는 하나대체 일본부동산 1호의 추후 운용 방안 등을 묻고자 하나대체투자자산운용에 측에 수차례 연락을 시도했으나 담당자와 닿지 않았다. 

범찬희 기자 nchck@dealsite.co.kr

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