[딜사이트 최유나 기자] 우리대성문위탁관리부동산투자회사(우리대성문리츠)가 서울시와 공공임대주택 매매계약을 체결했다. 서울시의 공공기여비율 기준에 따라 임대주택 일부를 공공임대주택으로 전환하는 것이다. 임대주택의 40% 가까이를 공공임대주택으로 전환하는 셈으로 향후 리츠 수익률에 미칠 영향에 관심이 쏠린다.

3일 부동산업계에 따르면 우리대성문리츠는 현재 진행하고 있는 역세권 청년주택 세대 일부를 공공임대주택 형태로 기부채납할 예정이다. 청년주택은 저렴한 가격으로 주택을 공급해야 하는 사업이기 때문에 비교적 높은 용적률을 요구한다. 

서울시 공공기여 비율 기준에 따르면 용적률을 완화하는 만큼 일정부분 공공기여(기부채납)를 부담해야 한다. 모든 임대주택 사업에 적용하는 조건으로, 임대주택에서 발생한 개발이익을 부분적으로 환수해 공공임대주택을 공급하려는 목적이다. 

우리대성문리츠 관계자는 "용적률 완화로 토지비가 포함되지 않은 건축비를 기부채납으로 보상하는 것"이라며 "206세대 중 약 80세대를 공공임대주택으로 공급할 예정"이라고 말했다. 이어 "전농동 청년주택의 경우 공공임대주택의 동추첨까지 마무리했다"고 설명했다.

우리대성문리츠는 배당률 8.02%의 배당정책을 계획했다. 다만 임대리츠는 투자자의 자금으로 부동산을 임대하고 얻은 수익을 투자자들에게 배당하는 구조다. 임대수익이 발생하는 세대의 40%가량을 공공임대주택으로 전환하면 향후 배당금을 계획대로 지급할 수 있을지에 대한 우려가 제기된다.

우리대성문리츠 관계자는 "임대주택 사업 자체는 대부분 결손이 난다"며 "수익은 매각차익으로 발생한다"고 말했다. 이어 "매각수익을 기초로 리츠의 일반관리비용, 각종 위탁 수수료 등을 합리적으로 조정해 이익을 배당할 것"이라고 설명했다. 향후 전농동 토지 일대를 매각해 발생한 수익으로 배당금을 지급하겠다는 설명이다. 

청년주택이 들어서는 곳은 서울시 동대문구 전농동 127-359 외 2필지(127-360, 127-379)로 청량리역과 도보 3분 거리인 역세권이다. 대지면적 1240㎡ 규모에 지하 4층~지상 20층 1개동이 들어서며 건폐율 59.89%, 용적률 799.38%을 적용했다. 사업 시행사는 대성문이다. 

용도지역은 기존 제2종일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경했다. 제2종일반주거지역은 용적률을 250%로 제한하지만 일반상업지역은 800%까지 가능하다. 

우리대성문리츠는 우리자산신탁이 부산지역 시행사인 대성문과 손을 잡고 처음으로 선보인 임대주택리츠다. 지난해 8월 자본금 3억원으로 설립했고 유상증자를 통해 자본금을 63억원으로 불렸다. 리츠는 전농동 127-359 일대를 매매가액 185억원에 취득했다.

지난해 7월 공공임대주택 매매계약을 체결했고 그해 9월 협약서를 체결한 후 11월 착공에 들어갔다. 청년주택 준공예정일은 2025년 5월 31일이다. 

총사업비는 704억원(부동산 547억원, 관리비용 58억원, 금융비용 99억원)이다. 사업비는 자기자본 83억원, 타인자본 406억원, 영업유입 215억원 등의 방법으로 조달했다. 

1기(2022년 8월~2022년 12월) 기준 우리대성문리츠는 대성문이 지분 100%를 보유하고 있었다. 2기(2023년 1월~2023년 3월) 기준 지분율은 대성문D&G(33.33%), 대성문산업개발(33.33%), 대성문(31.75%), 우리자산신탁(1.59%)으로 변동됐다.

3월말 기준 리츠의 단기차입금은 총 145억원이다. 선순위대출자 우리은행으로부터 110억원(연이자율 7.48%)을 차입했다. 만기일은 2024년 1월 19일이다. 우리은행은 담보대출약정을 체결하면서 청년주택이 들어서는 전농동 부지에 대해 공동담보 근저당권을 설정했다. 

후순위대출자인 대성문으로부터 35억원(연이자율 4.6%)을 대출받았고 만기는 지난 3월 31일이었다. 해당 차입금은 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 문제가 발생하지 않으면 연장하는 조건으로, 현재 만기가 연장됐다. 

최유나 기자 yuna3630@dealsite.co.kr

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