한국신용평가는 최근 '시공사 부실 위험이 부동산신탁사로 전이될 경우 위험 수준 및 대응력'이라는 보고서를 통해 이 같이 주장했다. 보고서는 "금리 인상과 부동산 경기 침체와 같은 위기 상황에서는 책준형의 위험이 높아진다"며 "특히 책준형 사업의 위험이 높아지는 이유는 보유 자기자본 대비 사업 규모가 크기 때문"이라고 분석했다. 

신탁사가 소규모 자기자본으로도 사업을 진행할 수 있는 책준형 상품을 출시한 것은 2016년이다. 한국신용평가에 따르면 부동산신탁사의 수주실적 등을 기준으로 추정한 개발신탁 사업규모는 책준형이 62조원, 차입형이 26조원으로 책준형 규모가 2.3배 크다.

한신평은 "2021년 12월 말 기준 부동산신탁사의 자기자본 대비 책준형 사업장에 실행한 PF 대출잔액은 4.8배~19.4배에 달한다"며 "PF 약정액 기준으로는 6.9배~38배로 증가한다"고 밝혔다.

우선 공정률이 지연된 점이 위험 요인이다. 공정률이 계획했던 것과 5%p 이상 차이 나는 사업장 수는 2021년 12월 48개에서 2022년 9월 116개로 2배 넘게 증가했다. 부동산 경기 침체로 시공사 부실위험이 높아져 공정률이 계획대로 진행되지 않을 확률이 높아진 것이다.

김승준 하나증권 연구원은 "준공 지연으로 위험이 부각되고 있다"며 "올해 1분기 말까지 준공 예정인 신탁사 사업장 중 234곳이 준공 지연 상태이며, 그 중 89건이 손해배상책임이나 신탁계정 회수 지연 등의 리스크가 있는 현장"이라고 말했다.

현재 신탁사 중에는 책임준공 기한을 지키지 못해 대위변제(채권자가 가지고 있던 채권에 관한 권리가 변제자에 이전되는 일)도 발생하고 있다. 기한을 지키지 못한 이유는 공사 원가가 급등한데다가 미분양이 늘어나면서 시행사와 시공사가 자금난에 빠졌기 때문이다.

김 연구원은 "이런 유사한 사례가 지속적으로 발생할 경우 신탁사가 감당할 수 있는 범위를 넘어서 대주단의 PF 대출 집행이 더욱 보수적으로 바뀔 우려가 있다"고 지적했다.

책준형 사업을 맡은 시공사들의 시공능력도 문제다. 책준형 사업에 참여하는 시공사의 시공능력은 차입형에 비해 열위한 편이다. 전체 사업비 기준 시공능력이 100위권 밖인 시공사의 비중은 차입형이 16% 정도인 반면 책준형은 70%에 달한다.

심지어 책준형 사업장의 21%는 시공능력이 500위 밖이다. 시공능력이 500위 밖인 건설사는 수익 및 이익창출력이 열위해 외부환경 변화에 취약하다. 

책준형 사업의 아파트 비율이 낮은 것도 위험 요소다. 한신평은 "차입형은 아파트 비율이 약 71%에 달하지만 책준형 사업은 20%로 낮다"라며 "부동산 경기 침체 시 분양성과에 미치는 영향이 차입형에 비해 클 것으로 예상한다"고 말했다. 오피스텔, 아파텔, 생활형숙박시설, 도시형생활주택 등 이른바 대안주거는 아파트에 비해 미분양 가능성이 높은 편이다.

이어 "부동산 경기가 예상보다 더 악화될 경우 부동산신탁사가 책임준공 의무를 미이행할 가능성도 존재한다"며 "이 경우 부동산신탁사의 재무적 부담이 커질 수 있다"고 지적했다.