[딜사이트 권녕찬 기자] 부동산 침체가 가속화하는 상황에서 상업용부동산 신규 투자를 위해서는 잠재매물을 선제적으로 발굴해야 한다는 조언이 나왔다. 

이형구 젠스타메이트 리서치본부장(상무)은 13일 팍스넷뉴스가 '그레이트 리세션 투자시장 전망'을 주제로 개최한 '2023 경제전망 포럼'에서 "투자자산에 대한 리스크 관리가 중대해지는 시기"라며 이 같이 강조했다.

이 본부장은 "올 들어 대출금리가 캡 레이트(Cap Rate, 기대수익률) 보다 높은 역 레버리지 상태가 지속하고 있다"며 "역 레버리지 상태에서는 지렛대 효과(저금리 대출 조달을 통한 수익률 상승)를 누리는 것이 불가능하다"고 말했다. 

대출금리가 1% 포인트 상승하면 상업용부동산에 투입한 에쿼티(자기자본) 배당 수익률은 1.5% 포인트 하락한다. 2020년 프라임 오피스(대형 업무용빌딩)의 담보대출 금리(선순위)는 2.4%였지만 현재 5.2%까지 올랐다. 

예전보다 3% 가량 오른 만큼 캡 레이트는 4.5%포인트 떨어진다는 얘기다. 그는 "수익률이 떨어지는 만큼 임대료를 올려 수익성을 맞출 수는 없는 노릇"이라며 "현재는 수익률 하락이 불가피한 국면"이라고 말했다. 

이에 따라 이 본부장은 자산 보유 유무에 따라 맞춤형 전략이 필요하다고 강조했다. 자산보유자는 금리 하락기까지 자산 매각을 연기하는 방안을 고려해야 한다고 조언했다. 이어 선제적 대출 연장과 리파이낸싱(자금재조달) 관리, 금리 상승에 따른 수익성 및 디폴트 위험 관리가 동시에 필요하다고 설명했다.

신규 투자자에 대해서는 코어(Core) 투자 자산은 수익성이 확보되는 적정 가격으로 매입하는 한편 고금리를 감내할 수 있는 밸류애드(Value-Added) 투자 자산을 발굴해야 한다고 강조했다.

그는 투자 섹터별로도 리스크 대응 전략에 대해 설명했다. 이 본부장은 오피스 자산과 관련해 "올해 대표 지역인 서울·분당 오피스 거래규모는 지난해보다 다소 하락했고 내년에는 더 크게 하락할 것"이라며 "앞으로 업황 부진이 예상되는 업종의 임차인에 대한 선제적 관리가 필요하다"고 말했다.

물류센터에 대해선 공급과잉이 우려되는 상황이라며 신중한 투자를 주문했다. 이 본부장은 "물류센터는 그간 수요를 예측해서 공급된 게 아니라 수익성 때문에 공급된 것이어서 현재 공급 초과 상태"라며 "특히 저온물류센터 투자는 조심할 필요가 있다"고 했다.

이어 "수도권 동남권(이천·여주)과 남부권(화성·평택·안성)에도 상당량의 공급이 계획돼 있다"면서 "특히 인천은 북항 중심으로 가장 큰 규모의 공급이 계획돼 있는 만큼 투자에 유념해야 한다"고 덧붙였다.

끝으로 이 본부장은 리테일(대형마트·쇼핑몰) 자산과 관련해선 "신규 투자자는 용도변경(재건축)을 할 것인지 운영 유지를 할 것인지 면밀한 사업성 분석이 필요하다"고 말했다. 호텔 자산에 대해서는 "매출 부진이 누적된 5성급 중심의 추적 관리와 선제적 투자 발굴이 요구된다"고 밝혔다.