◆사업계획(400점), 배점 가장 많아

금융위원회가 발표한 신탁사 예비인가심사 주요 심사항목은 총 5가지다. 사업계획이 400점으로 배점이 가장 많고 이어 대주주 적합성(200점), 이해상충 방지체계(150점), 인력·물적설비(150점), 자기자본(100점) 순이다. 사업계획은 크게 ▲사업영역의 확장성 ▲사업방식의 혁신성 ▲사업모델의 안정성 및 고용창출 가능성 등을 중점적으로 살펴볼 예정이다.

이중 확장성은 기존 부동산 신탁시장에서 충분히 제공하지 못했던 도심낙후지역 개발, 서민주택 개발 등으로 사업영역을 확대할 수 있는지 등의 여부를 말한다. 사업 모델이 신규 일자리를 많이 창출할 수 있고 실현 가능한지 여부 등에 대해서도 심사한다.

주목할 점은 이번에 신규 인가를 신청하는 업체들은 차입형 토지신탁이 제한된 기간(2년)과 향후 차입형 토지신탁 업무 영위 시(2년) 등 총 4년간 사업계획을 제출해야 한다는 것이다. 이번에 인가를 받는 신탁사들은 인가 후 2년간 업무 경험을 쌓은 후, 별도의 인가절차 없이 차입형 토지신탁 사업을 수행할 수 있다. 과거 신탁사 신규 인가를 심사할 때와는 판이하게 다른 모습이다.

신탁업계 관계자는 “지난 2009년 인가 당시에는 차입형 토지신탁에 대한 사업계획을 일절 받지 않았다"며 "당시 인가를 받은 무궁화신탁은 5년 뒤 별도 인가를 받아 차입형 토지신탁을 시작했다"고 말했다. 그는 “이는 신규인가를 받기 위해서는 차입형 토지신탁 사업이 선택이 아닌 필수가 됐다는 것을 의미한다”며 “차입형 토지신탁이 대규모 자본을 수반하는 만큼, 대기업에 유리할 수밖에 없다”고 말했다.

중소형 신탁사 대표는 “사업영역의 확장성과 혁신성 항목 등도 아무래도 경험과 자본력이 우월한 대기업의 우세가 예상된다”고 지적했다.

◆9년 전보다 전문인력 기준도 강화

자기자본(100점)과 인력·물적설비(150점)에서도 금융위원회의 숨겨진 의도가 엿보인다. 자기자본의 경우 법률상 기준인 자본금 100억원만 충족해서는 높은 점수를 받기 힘들 것이란 전망이다.

금융감독원 관계자는 “건전 경영에 충분한 자기자본을 보유했는지 여부는 중요한 심사요건 중 하나”라며 “자기자본 규모가 평가의 가점요인이 될 수 있다”고 말했다. 사실상 자본금 규모가 클수록 점수가 높아진다는 얘기다.

대형 신탁사 관계자는 “금융당국이 이번만큼은 개인 혹은 영세한 기업에게 인가를 내주지 않겠다는 의지가 분명해 보인다”며 “자본금 규모가 작은 중소형 신탁사들이 시장에서 별 다른 역할을 하지 못했다고 보기 때문”이라고 지적했다. 국내 11개 신탁사들은 한해 5000억원이 넘는 당기순이익을 올렸지만 이중 7곳의 자본금이 100억원대에 그친다.

신탁업계에서는 자본금이 최소 200억원 이상 돼야 인가를 기대할 수 있다는 분석이 나온다. 신탁사 임원은 “당초 금융위원회는 자본금 500억원 이상 기업에게만 인가를 내주겠다는 입장이었지만 현실적으로 쉽지 않다는 지적을 받아들여 눈높이를 200억원으로 낮췄다고 한다”고 말했다.

인력·물적설비를 심사하는 기준도 과거에 비해 까다로워졌다는 게 신탁업계의 분석이다. 일례로 예비인가를 신청하는 법인은 부동산운용과 위험관리, 내부통제, 전산 등 8명의 전문인력을 갖춰야 한다. 신탁업계 관계자는 “9년 전 심사할 때는 최소 전문인력 기준이 5명이었다”며 “부동산운용 등 전문인력의 숫자가 많을수록 점수가 높아질 것으로 보인다”고 말했다.