[딜사이트 김현진 기자] '거제 유림노르웨이숲 디오션' 분양 성적이 저조한 것으로 조사됐다. 지난해 말 기준 신규 분양액은 35억원으로 총분양액의 10분의 1에도 미치지 못하는 수준이다. 미분양 소진이 더디기 때문에 후순위 대출권자의 경우 자금 회수에 어려움이 발생할 수 있다는 우려가 나온다.

14일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 거제 유림노르웨이숲 디오션의 지난해 말 기준 신규 분양액은 35억원이다. 해당 단지의 총분양예정가가 1814억원인 점을 고려하면 미분양잔액은 1778억원에 달한다.

거제 유림노르웨이숲 디오션은 경상남도 거제시 장승포동 일대 부지 9119㎡(2758평)에 연면적 6만2860㎡(1만9015평) 규모로 공급하는 주상복합 단지다. 지하 2층~지상 최고 47층, 2개 동 아파트 299가구와 오피스텔 44실 등으로 구성됐다. 시행사는 금재디앤씨, 시공사는 유림이엔씨로 지난해 9월 분양을 시작했다.

지난해 말 기준 신규 분양액 규모(35억원)를 고려하면 초기분양률은 2%에도 미치지 못하는 저조한 수준이다. 초기분양률 뿐 아니라 분양한 지 1년이 지난 현재까지도 분양률은 초기와 비슷한 수준을 유지하고 있는 것으로 알려졌다.

건설업계 관계자는 "지난해 9월 거제 유림노르웨이숲 디오션 분양 당시 분양이 잘 되지 않았다"며 "분양한 지 꽤 긴 시간이 흘렀지만 현재도 분양률은 크게 높아지지 않았다"고 말했다.

해당 단지의 준공기한은 2025년 12월이다. 2년가량 기간이 남아있지만, 현재 거제시 부동산 시장을 감안하면 미분양 물량 소진에 어려움이 있을 것이란 전망이다. 실제로 올해 상반기 거제시 미분양 가구수는 5688가구로 전년 동기(3832가구) 대비 2000가구가량 늘었다. 지난 7월 미분양 가구도 930가구를 기록하며 전년 동기 534가구보다 400가구가량 증가했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "거제 부동산 시장 수요자 대부분이 조선업 종사자로 해당 산업 분위기에 영향을 많이 받는다"며 "외부 투자자가 많지 않은 지역인데 그동안 공급도 많은 탓에 신규 분양 단지의 미분양을 소진시키기 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

준공기한까지 미분양이 소진되지 않을 경우 후순위 대출권자는 자금 회수에 어려움이 있을 수 있다는 우려가 나온다. 거제 유림노르웨이숲 디오션 시행사인 금재디앤씨는 사업 진행을 위해 다수의 대주단으로부터 총 1200억원을 대출받았다.

대주단 구성을 보면 ▲트렌치A 메리츠화재, 메리츠캐피탈, 메리츠증권 ▲트렌치B 하나장포제일차 ▲트렌치C 마에스트로오션제일차 등으로 구성돼 있다.

트렌치A인 메리츠화재(348억원)와 메리츠캐피탈(512억원), 메리츠증권(10억원)의 대출액은 870억원, 트렌치B와 트렌치C의 대출액은 각각 230억원, 100억원이다.

선순위에 있는 대주단의 경우 자금 회수에 무리가 없을 전망이지만, 문제는 후순위 대주단과 시공사인 유림이엔씨다. 마에스트로오션제일차는 해당 사업장의 자금 조달을 위해 설립한 특수목적법인(SPC)으로 100억원 규모의 전자단기사채(ABSTB)를 발행했다. 

다올투자증권이 해당 유동화증권에 대한 대출채권 매입확약 및 사모사채 인수의무를 제공했다. 자금 회수가 이뤄지지 않을 경우 리스크가 다올투자증권에 고스란히 넘어가게 된다. 유림이엔씨는 4순위 우선수익자에 이름을 올리고 있다. 유림이엔씨의 수익한도금액은 941억원에 달한다.

건설업계 관계자는 "현재 분양시장 상황으로는 지방 미분양 물량이 쉽게 소진될 것으로 보이지 않는다"며 "이는 최초 공사 시 예상했던 수익을 온전히 올리지 못한다는 의미로 후순위 대주단일수록 자금을 회수하지 못할 수 있다"고 말했다.