[딜사이트 박안나 기자] 코람코자산신탁이 서울 강남업무지구(GBD) 랜드마크로 꼽히는 '더 에셋(The Asset)' 매각작업을 본격화하는 모양새다. 최근 자문사 선정을 마치고 실사 및 매각전략 수립에 돌입했다.
'더 에셋'이 국내 상업용부동산 시장에 2년여 만에 등장하는 조 단위 '빅딜'로 기대되는 만큼 흥행 여부에도 관심이 집중된다. 코람코자산신탁은 시장 상황을 살피며 최적의 매각 시기를 노리고 적합한 인수 후보를 물색한다는 계획이다.
5일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁은 최근 삼성화재 본사가 입주한 '더 에셋' 오피스빌딩의 매각자문사로 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W)와 세빌스코리아를 낙점했다.
코람코자산신탁 관계자는 "자문사가 선정된 만큼 매각과 관련해 구체적 플랜 수립을 위한 준비 작업이 본격적으로 시작될 것"이라고 전했다.
'더 에셋'은 서울 서초구 서초동에 위치하고 있다. 2호선과 신분당선 강남역 지하와 연결돼 접근성이 높은 알짜 자산으로 꼽힌다. 지하 7층~지상 32층으로 구성됐으며, 연면적 8만1117㎡(2만4538평) 규모다.
2007년 12월 준공된 뒤 쭉 삼성물산 소유였는데, 2018년 9월 코람코자산신탁이 코크렙43호 위탁관리부동산투자회사(코크렙43호리츠)를 통해 매입했다. 당시 '더 에셋'의 몸값은 3.3㎡(1평)당 3000만원을 웃돌며 무려 7484억원에 이르렀다. 국내 오피스 거래 사상 최고가를 새로 썼었다.
강남업무지구(GBD) 오피스빌딩의 최근 거래 사례를 살펴보면 3.3㎡(1평)당 4000만원을 넘어서고 있다. 지난달말 역삼역 3번 출구 앞에 위치한 '아크플레이스(Arc Place)'는 7917억원에 거래됐다. 아크플레이스 규모가 연면적 6만2725㎡(1만8974평)인 점을 감안하면 3.3㎡(1평)당 가격은 4100만원 이상으로 책정됐다.
'더 에셋'의 가격이 아크플레이스와 비슷한 수준에서 형성된다고 가정하면 거래 규모는 1조원을 돌파하게 된다. 국내 상업용부동산 시장에서 몸값이 1조원을 돌파했던 자산은 2021년 12월 1조651억원에 매각된 '밀레니엄 힐튼 서울 호텔'이 유일하다. '더 에셋'이 3.3㎡(1평)당 4341만원 고지를 넘어서게 되면 최고가 기록을 갈아치울 수도 있다.
'더 에셋'의 임차인은 지난해 말 기준 ▲삼성화재 ▲네이버 ▲피플펀드 ▲현대캐피탈 ▲현대카드 ▲잡코리아 ▲지멘스헬시니어스 등이다. 2018년 코람코자산신탁이 빌딩을 매입하던 당시만 하더라도 삼성화재가 건물 대부분을 사용하고 있었다. 하지만 2021년 하반기에 삼성화재의 임차 면적을 줄이고 새로운 임차인을 들이면서 단일 임차인 관련 리스크를 줄였다. 임차인 다변화 작업과 함께 임대차 계약별 만기를 달리해 계약 종료에 따른 공실 리스크도 분산시켰다.
임차인 다변화를 통해 단일 임차인 리스크는 줄였지만, 삼성화재가 차지하는 비중이 여전히 높은 것으로 나타났다. 지난해 말 기준 전체 임대보증금에서 삼성화재의 비중은 67%에 이른다. 삼성화재의 임대차 계약이 만료될 경우 전체 임대 면적의 절반 이상을 채워줄 새 임차인을 구해야 한다. 이는 공실 발생에 따른 수익성 저하로 이어질 수 있다.
반대로 계약 만료가 임대료를 높여 새로운 임차인을 세팅하는 기회로 작용한다면, 주요 임차인의 계약 만료는 오히려 호재가 될 수도 있다. 우량 임차인의 잔여 계약기간이 '더 에셋' 매각전 흥행에 변수가 될 것으로 관측된다.
고금리 기조가 계속되는 상황 역시 '더 에셋' 매각 흥행에 영향을 미칠 수 있는 요소다. 급격한 금리 인상으로 대규모 자금 조달에 따른 금융비용 부담이 커진 탓에, '더 에셋'의 새 주인으로 나설만한 후보가 많지 않다는 시선도 나온다.
부동산업계 관계자는 "더 에셋을 담고 있는 리츠의 청산 시점은 내년 하반기로 아직 시간적 여유가 남았다"며 "금리 등 시장 상황이 녹록치 않은 만큼 최적의 매각 계획 및 전략, 시점을 선택하기 위해 일찍 준비를 시작한 것"이라고 말했다.
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