GS리테일 투자 '수서로즈데일', 매각 난항
공실률 1.8% 우량자산…장기간 고금리에 자금조달 '부담'
이 기사는 2024년 02월 19일 06시 00분 유료콘텐츠서비스 딜사이트 플러스에 표출된 기사입니다.
수서로즈데일(사진=딜사이트)


[딜사이트 서재원 기자] GS리테일이 투자한 '수서로즈데일빌딩' 매각이 난항을 겪고 있어 그 배경에 관심이 쏠린다. 해당 건물이 공실률 2%가 채 안될 정도로 안정적 임대수익을 보장하는 우량자산이기 때문이다. 고금리 장기화로 자금조달이 부담스러운 탓에 적절한 매수희망자가 나타나지 않는 것으로 분석된다. 


'수서로즈데일빌딩'은 서울특별시 강남구 수서동 724번지에 위치한 오피스빌딩이다. 대지면적 6266㎡(1899평)에 지하 8층~지상 20층, 연면적 9만7526㎡(2만9501평) 규모다.


인트러스투자운용은 2019년 4월 부동산 펀드(인트러스밸류애드전문사모부동산투자신탁2호)를 조성해 해당 건물 1층~지상 10층(연면적 5만5462㎡)을 매입했다. 매입가는 1880억원으로 연면적 기준 3.3㎡당 1121만원에 사들였다. 당시 GS리테일은 부동산 펀드에 70억원을 투자해 지분 7.5%를 확보했다.


인트러스운용은 지난 2022년 9월 빌딩 매각을 시도했다. 하지만 부동산 경기 침체가 시작되면서 인트러스운용은 한 달 만에 매각을 철회했다. 금리 상승으로 자금조달 비용이 치솟으면서 매수 문의가 뚝 끊긴 것으로 알려졌다. 


문제는 현재까지도 빌딩을 매각하지 못하면서 GS리테일이 투자금 회수(엑시트)를 하지 못하고 있다는 점이다. 통상적으로 부동산 펀드는 3~7년의 약정 기한 동안 자산을 매각해 원금을 상환하고 수익을 분배한다. 하지만 빌딩 매각에 좀처럼 진전이 없으면서 GS리테일의 엑시트 시기도 지연되는 양상이다.


눈길을 끄는 건 해당 빌딩의 공실률이 1.8%로 낮은 수준이라는 점이다. 빌딩 지하 1층에는 이마트, 지상 1층에는 스타벅스, 파리바게뜨 등 25개의 임차인이 들어서 있다. 지상 2~10층은 풀무원, 대보그룹, 리만코리아 등이 사무실로 사용 중이다. 이 가운데 지상 1층에 위치한 약 30㎡ 규모의 상가 한 곳만 공실인 상황이다.


수서로즈데일 1층 25개 상가 가운데 1곳만 공실이다(사진=딜사이트)

통상적으로 상가 공실률이 낮을수록 안정적인 임대수익이 보장돼 시장에서 좋은 매물로 평가 받는다. 인근 공인중개사 A씨는 "수서역 자체가 오피스 지대이기도 하지만 SRT 개통 후 유동인구가 기하급수적으로 늘었다"며 "로즈데일빌딩 역시 최근 몇 년간 공실이 거의 없을 정도로 인기가 많다"고 말했다.


다만 부동산 경기가 급속도로 냉각되면서 당분간 수서로즈데일 매각은 쉽지 않을 것이라는 전망이 지배적이다. 빌딩 규모가 크다 보니 대규모 자금조달이 필수지만 높은 금리로 매수희망자들이 부담을 느끼고 있다는 해석이다. 인트러스운용 역시 빌딩을 인수할 때 매매금의 70%에 육박하는 자금을 대출로 조달한 것으로 알려졌다. 서울부동산정보광장에 따르면 2019년부터 지금까지 수서동 일대 업무시설 가운데 330㎡ 이상 시설이 거래된 적은 단 한 번이었다.


시장 관계자는 "(로즈데일빌딩의 경우) 공실률이 낮고 주변에 수서역세권 개발 등 호재가 있어 우량건물로 평가 받고 있다"며 "다만 부동산 시장이 워낙 가라앉아 있어 매각에 상당한 시간이 소요될 것으로 보인다"고 말했다.

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