[딜사이트 이세정 기자] 차기 정부가 부동산 초양극화를 해소하기 위해 수도권 수요는 억제하면서도 위축되는 지방 주택시장을 부양하는 투트랙 전략을 사용할 것이라는 전망이 나왔다. 하지만 서울과 수도권 지역의 강세가 여전히 지속될 것으로 예상되는 만큼 안전자산이라는 인식이 강한 상급지 갈아타기나 똘똘한 한 채를 장기 보유해야 한다는 조언이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 자본시장전문미디어 딜사이트가 27일 서울 여의도 콘래드호텔에서 '6.3 대선 이후 부동산 전망'을 주제로 개최한 '2025 건설부동산포럼'에서 대선 이후 주택시장에서의 주목 포인트를 제시하고 수요자들이 어떻게 행동해야 하는지에 대해 설명했다.
함 리서치랩장은 "특정 정당의 색채에 따라서 집값이 오른다고 볼 수 없다"며 "경기 움직임 속에서 정부의 정책 운용 방식에 따라서 변동된다"고 강조했다. 이어 "차기 정부의 기본적인 큰 골간은 지역별 양극화 해소로 정해져 있다"며 "하지만 부동산 시장은 학습효과가 빠르기 때문에 수요자들이 선택과 집중을 할 수밖에 없고, 양극화가 발생한다"고 설명했다.
올해 주택 시장의 주목 포인트로는 ▲공급(분양, 입주) ▲금리 인하 vs 대출 규제 ▲주택 임대차 ▲양극화, 똘똘한 한 채 총 4가지가 꼽힌다. 함 리서치랩장은 이에 따른 부동산 시장 행동 요령으로 ▲안전자산(상급지 갈아타기, 똘똘한 한 채 장기 보유) ▲재건축은 고분양가 감내 가능한 지역 선별 ▲공급 감소는 신축 선호와 희소성 부각 ▲수도권 주택 임대차는 5% 상한, 갱신권 적극 활용 ▲생활형숙박시설과 상가보다 아파트, 분양, 경매 ▲다주택자 절세 활용(상생임대, 다주택자 중과세율 유예 등) ▲자금 확보(매각 후 매입, 상환능력 하의 대출 운영)을 제시했다.
함 리서치랩장은 차기 정부가 양극화 해소책으로 수도권 수요를 억제하는 동시에 지방을 부양시킬 것으로 내다봤다. 예컨대 인구 소멸 위험 지역에 1세대 특례를 주는 등 지방 미분양 아파트에 대한 추가 세제혜택을 검토하고, 오는 7월부터 시행되는 스트레스DSR 3단계 적용을 지역별로 차등을 주는 식이다. 대통령실과 국회 등을 세종시 행정수도로 이전하는 방안도 검토할 수 있다.
하지만 이러한 방안들이 즉각적인 지방 부동산 시장 회복 효과로 나타나기란 힘들 것으로 예측했다. 함 리서치랩장은 "세종이나 울산 등 교통, 행정, 산업 영향이 미치는 일정 지역을 제외하면 단기적으로 주택시장이 회복되기는 쉽지 않다"며 "때문에 당분간 서울과 수도권 지역에 대한 수요자 선호가 지속질 것으로 보인다"고 언급했다.
그렇다고 서울의 모든 지역이 선호도가 높은 것은 아니라는 점도 강조했다. 함 리서치랩장은 "강남 3구나 한강변, 이른바 '트로피하우스'로 불리는 지역에 수요가 한정될 확률이 있다"며 "모든 자산은 인플레이션 헷지 이슈가 있고, 부동산 역시 감가상각 이슈에서 자유롭지 못하다. 안전자산의 상급지 갈아타기는 연내 이어질 것"이라고 진단했다.
공급(입주) 감소에 따른 주택 임대차 불안 해결도 염두에 둬야 한다. 실제로 올해 전국 아파트 입주 물량은 24만3000호로, 전년 대비 6만8000호가 감소할 전망이다. 이는 수도권 전세 가격 오름세와 지방 중 대전·경남 등은 과잉 공급 부담을 불러올 수 있다.
함 리서치랩장은 "공급은 비탄력적인 성격을 가지고 있기 때문에 단기에 공급을 뽑아낼 수 없다"며 "용도 역시 쉽게 변경할 수 없기 때문에 최소 5년, 길게는 10년의 시간이 필요하다"고 설명했다. 이어 "정부는 입주 물량 감소에 따른 전세 가격과 서울·수도권 지역의 가격 불안을 고려했을 때 임대차 규제를 완화하는 것이 쉽지 않은 상황"이라고 말했다.
서울 아파트 재고의 노후화가 이미 진행된 상황이라는 점도 짚고 넘어갈 부분이다. 함 리서치랩장은 "서울 아파트 10채 중 3채가 30년 이상이라는 점에서 정부가 공급 정책을 절대 소홀히 할 수 없고, 그린벨트 해제 등이 현실화될 수 있다"며 "메인스트림(주류)이 대부분 재건축이 될 수밖에 없는데, 상대적으로 고분양가를 감당할 수 있는 수요가 몰리면서 가격 상승 패턴이 그려진다"고 전했다.
아울러 함 리서치랩장은 "정부는 서울 청약자가 1000만명이 넘어서는 상황에서 공급이 부족한 만큼 선택과 집중을 해야 한다"며 "저출산과 연계해 신혼부부나 출생자를 대상으로 공급할 것"이라고 예측했다.
함 리서치랩장은 투자 목적 매매와 관련해서 "지방의 경우 상가 공실률이 20%를 상회하고 있다"며 "회전율이 높은 물건을 선택해야 한다"고 조언했다. 또 "다주택자는 상생임대제도 뿐 아니라 내년 5월9일까지 적용되는 중과세율 유예 등을 적극 활용해야 한다"고 덧붙였다.
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