[딜사이트 박안나 기자] 돈의문 2구역 도시정비형재개발사업이 지난해 9월 PF(프로젝트파이낸싱) 만기 이후 차환 관련 불확실성에 노출된 모습이다. 9개월가량 만기를 연장해 둔 선순위 대출과 달리 나머지 일부 중‧후순위 대출은 짧게는 한달 단위로 대출약정 변경을 통해 만기를 늘리고 있는 탓이다. 착공 및 본PF 전환까지 수차례 만기대응에 나서야하는 상황인데, 만기를 늘리는 약정 변경이 원만하게 이뤄지지 않을 경우 당장 자금 상환 압박을 마주하게 될 수도 있다.

19일 건설부동산업계에 따르면 돈의문2재정비촉진구역은 올해 8월 착공 및 일반분양에 나선다는 계획을 세워뒀다. 지난해 9월 1630억원 규모 PF 만기가 도래했을 당시만 하더라도 올해 7월로 예정됐던 착공 및 분양 일정이 다소 밀렸다.

돈의문 2구역 정비사업은 지난해 6월 이미 사업시행인가까지 획득했었다. 앞서 2023년 4월 서울시 도시재정비위원회에서 재정비촉진계획 변경안이 수정 가결됐고, 같은 해 11월 서울시 건축위원회의 건축심의도 통과한 곳이다.

마지막 인허가 관문이라고 할 수 있는 시행인가까지 받아 착공만 남겨둔 만큼 사업에 속도가 붙을 것으로 기대됐지만 좀처럼 속도를 내지 못하는 모양새다.

돈의문 2구역 도시정비형재개발사업은 서울시 종로구 교남동 28번지 일원 6835㎡ 부지에서 진행된다. 지하 6층부터 지상 21층 규모 건물 3개 동이 들어설 예정이다. 주거동 2개와 업무동 1개로 구성되며, 공동주택 228가구(분양 151가구, 공공 77가구)와 업무시설, 근린생활시설이 조성된다. 시행은 지엘돈의문디앤씨가, 시공은 현대건설이 맡고 있다.

지엘돈의문디앤씨는 2021년 10월 키움증권 등 대주단을 통해 1400억원 규모 브릿지론을 일으켰고, 1년 단위로 2022년과 2023년에 리파이낸싱을 이어왔다. 2023년 9월에는 차환을 통해 만기를 1년 더 연장하면서 대출금액을 1630억원으로 증액했었다. 당시 PF대출은 트렌치A 855억원, 트렌치B 300억원, 트렌치C 100억원, 트렌치D 375억원이었다.

지난해 9월 다시 PF만기가 도래했는데, 트렌치A 855억원은 대출약정 변경을 통해 만기를 올해 5월로 연장해뒀다. 반면 트렌치D 375억원의 경우 지난해 9월이었던 만기를 같은 해 11월로 미룬 뒤, 매월 대출약정 변경을 통해 만기대응에 나서고 있다.

한달 단위로 짧게 차환주기를 가져가는 탓에 매달 차환 불발 리스크에 노출되고 있는 셈이다. 특히 트렌치D 대출의 경우 시공사인 현대건설이 연대보증을 통해 차주인 시행사 지엘돈의문디앤씨의 취약한 신용을 보강했다. 만약 해당 대출이 만기연장에 실패하게 되면 최악의 경우 연대보증을 제공한 현대건설에 상환의무가 옮겨갈 수도 있다.

계획했던 착공 시점이 지연되고 있으며, 본PF 전환 시기를 특정 지을 수 없는 탓에 불확실성 리스크가 이어지는 것으로 파악된다. 브릿지론 만기를 여유롭게 잡고 차환에 나설 경우 차환 불발에 따른 리스크는 피할 수 있지만, 만기 전 착공 및 본PF전환이 이뤄진다면 금융비용이 이중으로 소요될 수도 있어서다.

당초 2021년 브릿지론 조달 당시에는 2023년 1월에 착공이 가능할 것으로 예상됐었지만, 건물 매입 및 인허가 등에 발목이 잡혀 지연됐다. 이후 2022년 리파이낸싱 때는 착공시기를 2024년 6월로 미뤘고, 2023년에는 2025년 6월로 잡았었다. 지난해 9월 브릿지론 리파이낸싱 당시에는 올해 7월로 미뤄진 뒤 11월에는 8월로 한차례 더 연기된 상태다.

시행사인 지엘돈의문디앤씨는 교보자산신탁과 부동산담보신탁계약을 맺어 돈의문 2구역 사업부지를 신탁하고 있다. 다만 전체 사업부지 가운데 일부는 아직도 신탁등기가 완료되지 않은 것으로 확인된다.

부동산업계 관계자는 "보상 관련 문제로 토지 및 건물 확보에 차질이 빚어졌던 것으로 전해진다"며 "다만 인허가 절차가 마무리된 만큼 수용절차를 통해 사업을 진행시키는 것도 가능할 것"이라고 설명했다.

박안나 기자 annapark@dealsite.co.kr

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