[딜사이트 박안나 기자] NH올원리츠가 모그룹인 NH농협금융 계열사와 협력을 강화해 우량자산을 편입하고 수익성을 끌어올린다는 계획이다. 아울러 리파이낸싱 이후 금융비용 절감, 자산가치 상승 및 리밸런싱에 따른 특별배당 등에 나서기로 했다.
이승상 NH농협리츠운용 팀장은 지난 24일 서울 영등포구 여의도 리츠협회에서 열린 '10월 상장리츠간담회'에 참석해 "NH올원리츠 IPO 때부터 성장전략 중 하나로 NH농협그룹 시너지를 활용한다는 계획을 세웠다"며 "그 첫 번째로 그룹에서 매입을 앞둔 돈의문 디타워 수익증권 일부를 인수할 예정"이라고 말했다.
'디타워 돈의문'은 서울 종로구 통일로 134 일대에 위치한 지하 7층~지상 26층 규모 오피스빌딩이다. 2020년 준공한 신축 자산으로 연면적 8만60㎡(2만6096평)다.
올해 5월부터 매각 자문사 선정 등 본격적으로 매각작업이 시작됐는데, NH농협금융이 지난해 말부터 펀드 만기에 따른 매각을 염두에 두고 매입을 추진해왔다. NH리츠운용이 펀드를 조성하고 NH농협금융 계열사가 출자하는 구조다.
매입 금액은 8953억원으로 평당(3.3㎡당) 3430만원 수준이다. NH올원리츠는 디타워 돈의문의 1종 수익증권 일부를 인수한다. 우선 계열사인 NH투자증권이 투자금을 집행해 수익증권을 인수하고, NH올원리츠는 내년 중에 자금을 조달해 NH투자증권의 수익증권 물량을 넘겨받을 계획이다.
NH올원리츠는 NH농협금융 계열사를 임차인으로 확보해 안정적 배당수익이 기대되는 우량자산을 신규편입하게 된다.
이 팀장은 "인수 물량과 수익률은 협의 중인 사항이기 때문에 아직 구체화되지 않았지만 NH올원리츠의 규모를 생각했을 때 약 300억원 내외가 유력한 것으로 보고 있다"며 "인수 시점은 시장 상황을 고려해서 내년 중에 결정할 예정이고, 세부 내용은 확정되면 다시 안내할 것"이라고 설명했다.
NH올원리츠는 4251억원 규모의 담보대출을 보유하고 있는데, 모두 내년에 만기가 도래한다. 최근 금리인하 사이클이 도래한 데 따라 차환 이후 조달금리 하락에 따른 금융비용 감소가 예상된다.
이 팀장은 "그동안 시장에서는 리파이낸싱에 따른 배당컷 우려가 높았지만 NH올원리츠는 이미 그 어려운 시기를 모두 버텨냈다"며 "내년 리파이낸싱을 완료하면 지금보다 조달금리가 인하될 것으로 예상하고 있다"고 말했다.
NH올원리츠가 보유한 대출의 가중평균 금리는 4.65%로 집계됐다. NH올원리츠의 자산관리회사(AMC)인 NH농협리츠운용에 따르면 현재 리츠 선순위 담보대출은 금융채를 기준으로 100~120bp(1bp=0.01%포인트) 수준의 가산금리 조건에서 실행되고 있다.
NH농협리츠운용은 가중평균 금리가 10bp(1bp=0,01%포인트) 내릴 때마다 NH올원리츠가 1년에 부담해야하는 이자비용은 43억원가량 줄어들 것으로 분석했다. 6개월마다 돌아오는 결산기 DPS(주당 배당금)는 약 5원씩 늘어난다.
최근 금융채 금리가 3.2% 수준인 점을 감안하면, 당장은 4.2%~4.4% 정도에 리파이낸싱이 가능하다는 계산이다. 리파이낸싱 이후 가중평균 금리가 4.35% 수준으로 하락할 경우 결산기 DPS는 약 15원 증가한다.
NH올원리츠가 앞서 6월 오피스자산 '에이원 인계' 매각을 마무리한 덕분에 12월 결산기를 기준으로 특별배당이 예정된 점도 기대요소로 꼽혔다.
NH올원리츠는 지난 2020년 수원시 인계동에 위치한 '에이원타워 인계'를 462억원에 매입했고, 올해 6월 575억원에 매각했다. 100억원 이상의 매각 차익을 거두게 됐는데, 에이원타워 인계의 IRR(내부수익률)은 16.9%에 이르는 것으로 집계됐다.
자산 매각으로 얻게 되는 매각차익은 특별배당 재원으로 활용된다. NH올원리츠는 직전 결산기(6월)에 주당 140원의 배당을 실시했다. 다가오는 결산기(12월)에는 에이원타워 인계 매각 차익에 덕분에 주당 200원의 배당이 가능할 것으로 예상됐다.
이 팀장은 "NH올원리츠는 주주의 이익을 최우선으로 생각하고 업무를 수행하고 있으며, 모든 정보를 투명하게 공개하고자 노력하고 있다"며 "앞으로도 주주와 적극적으로 소통하는 NH올원리츠가 될 것"이라고 전했다.
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