[딜사이트 박성준 기자] 서울 서대문 일대 마지막 개발지로 꼽히는 돈의문2재정비촉진구역의 인허가 절차가 순조롭게 진행 중이다. 해당 부지에는 건물소유주가 많아 그간 보상문제로 개발이 지체됐으나, 현재 상당부분 정리되면서 개발에 속도를 내고 있다. 이에 따라 이르면 내년 7월 착공을 목표로 브릿지론 리파이낸싱(차환)을 이어가고 있다.
20일 건설업계에 따르면 돈의문2재정비촉진구역은 지난해 4월 서울시 도시재정비위원회 재정비촉진계획 변경안이 수정 가결되면서 개발사업에 속도가 붙었다. 같은 해 11월 서울시 건축위원회에서 건축심의도 통과됐다. 올해 6월 사업시행계획인가를 획득하며 착공 단계만 남겨두고 있다.
해당 사업은 서울시 종로구 교남동 28번지 일원에서 추진되는 도시정비형 재개발사업이다. 앞서 완성된 돈의문1구역(경희궁자이), 돈의문3구역(돈의문 D타워)에 이어 돈의문 재정비촉진구역 중 마지막으로 남은 사업장이다.
돈의문2구역의 면적은 6835㎡다. 이 구역에 지하 6층부터 지상 21층 공동주택 228가구(분양 151가구, 공공 77가구)와 업무시설, 근린생활시설이 들어선다.
건물은 3개동이며 주거동 2개와 업무동 1개로 구성됐다. 주거동에는 확장이 불가능한 개방형 발코니를 설치한다. 또한 거점형 키움센터와 서울형 키즈카페도 들어설 예정이다.
돈의문2구역의 재개발은 특수목적법인(SPC) 지엘돈의문디앤씨가 추진하고 있다. 지엘산업개발의 황세훈 회장이 최대주주로 있다. 지엘돈의문디앤씨의 주주구성은 황세훈 회장이 45% 그 외 특수관계인으로 추정되는 황준연씨 30%, 구수연씨 25%로 구성돼 있다. 지난 2021년부터 개발사업지를 대상으로 지주작업을 시작했다.
황세훈 대표가 최대주주로 있는 지엘산업개발은 과거 서울 종로구 청진동 재개발 당시 그랑서울과 타워8 개발사업에 참여한 경험이 있다. 최근에는 서울 중구 중림동 일대인 마포로5구역 10·11지구 도시환경정비형 재개발사업도 나서고 있다.
사업 인허가가 순조롭게 진행됨에 따라 자금조달도 함께 이뤄지고 있다. 해당 프로젝트를 위해 지엘돈의문디앤씨는 1630억원의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으켰다. PF 대출구조는 트렌치A 855억원, 트렌치B 300억원, 트렌치C 100억원, 트렌치D 375억원 등으로 구성된다.
이 중 이달 11일과 12일 트렌치A와 트렌치D의 리파이낸싱이 이뤄졌다. 전체 1250억원 규모다. 트렌치A는 855억원은 자산관리자인 키움증권이 사모사채 인수 및 자금보충 확약으로 신용을 보강했다. 트렌치D 375억원은 시공사인 현대건설이 연대보증을 서면서 신용위험을 통제했다.
다만 사업이 지체되면서 단기차입금 규모는 점차 커지고 있다. 2년 전 1401억원 규모였던 단기차입금이 지난해 1751억원으로 350억원 늘었다. 지엘돈의문디앤씨는 현재 자본잠식 상태다. 감사보고서에는 사업부지에 대한 인허가 및 개발을 통해 영업손익의 개선을 추진 중이라고 밝혔다.
건설업계 관계자는 "최근에 조달한 PF 자금은 기존 대출금 상환 및 부동산 매매대금 등 사업비로 사용할 예정"이라며 "일정상 내년 7월 착공 및 일반분양을 목표로 하고 있다"고 말했다.
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