[딜사이트 김정은 기자] 서울 광진구 자양5구역 재정비 시공권을 두고 경쟁했던 대우건설과 호반건설이 PFV(금융투자회사) 합병을 준비 중이다. 두 건설사는 각각 사업시행권 조건을 충족하지 못해 개별로는 해당 사업 추진여부가 불확실한 상황이다. 해당 사업은 일몰 기한이 내년 1월17일인 만큼 두 건설사는 PFV 합병을 통해 사업 공동추진을 하는 것이 '윈-윈' 할 수 있다는 분석이 나온다.
두 건설사는 무엇보다 재무부담이 커지고 있어 PFV 합병 필요성에 대해 공감하고 있다. 사업 추진을 위해 빌렸던 대출금의 이자비용이 눈덩이처럼 커지는 데다 자금대여로 운전자본 부담이 늘고 있는 탓이다. 다만 합병 성사를 위한 협상 과정에서 사업권을 어떻게 나눌 지는 변수가 될 전망이다.
◆ 대우·호반건설, 대출금 리파이낸싱…직접 자금 대여까지
2일 건설업계에 따르면 대우건설과 호반건설이 지분을 가진 SPC(특수목적법인)가 최근 사업을 위해 받았던 대출금 리파이낸싱(차환)에 나섰다. 두 건설사는 사업 추진을 위해 각각 SPC를 설립했으며, 지난해 6월 체결한 대출약정 만기가 도래했다. 이번 리파이낸싱을 통해 사업추진 의지가 여전하다는 해석이 나왔다.
자양5구역 재정비사업은 서울특별시 광진구 자양동 680-81번지 일원 5만5151㎡ 부지에 상업 및 업무시설, 공동주택 840가구(분양주택 538가구, 임대주택 302가구) 등을 짓는 도시환경정비사업이다. 이 사업은 '토지 등 소유자 방식'으로 추진되고 있다. '토지 등 소유자 방식'은 토지 등 소유자의 75% 이상, 토지면적 기준 50% 이상 동의를 얻으면 사업 시행이 가능하다.
대우건설과 호반건설은 각각 사업 추진을 위한 SPC에 출자했다. 대우건설이 참여하는 PFV는 2020년 4월2일 설립된 자양파이프피에프브이다. 자양파이프피에프브이 주주는 ▲설악플러스 50% ▲대우건설35% ▲삼성증권 5% ▲신영증권 5% ▲한국투자증권 5% 등이다.
자양파이브PFV는 지난해 6월 4.9~9% 이자율로 브릿지론 단계의 1850억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출자금을 조달했다. 당시 대우건설은 1160억원의 보증한도에 대해 채무인수를 약속했다. 지난해 대출금으로 인한 이자비용은 131억이 넘었다.
자양파이브PFV는 올해 6월 대출금 차환을 위해 유동화증권(ABCP)을 발행했다. ▲트렌치A 1105억원 ▲트렌치B 500억원 ▲트렌치C 555억원 등 총 2160억원 상당이다. 대우건설은 해당 대출금에 대한 자금보충 및 미이행 시 유동화자산에 대한 채무인수를 약속했다.
호반건설은 최대주주 지분을 가진 자양5구역PFV를 통해 사업 추진 중이다. 자양5구역PFV 주주지분은 ▲호반건설 45.75% ▲하림지주 28.05% ▲엠디아이파트너스 9.35% ▲도담에스테이트 9.35% ▲부국증권 6.5% ▲에이치원에스디아이 1% 등이다.
자양5구역PFV는 지난해 6월 6.8~7.5% 이자율로 브리지론 대출금 4200억원을 조달했다. 이로 인한 이자비용은 269억원에 달했다. 자양5구역PFV는 지난해 대출원리금 상환을 위해 사모사채 4200억원을 발행했다. 호반건설은 자금보충 및 기초자산 채무인수 의무약정을 체결했다.
호반건설은 자양5구역PFV에 직접 2100억원 규모의 사업자금을 대여하기도 했다. 호반건설은 PF대출을 위해 발행한 사모사채 1500억원과 자산유동화 기업어음(ABCP) 600억원을 매입하는 형태로 자금을 빌려줬다.
◆ PFV 합병 논의 중…대우 291억원·호반 670억원 이자비용 부담
두 건설사가 자양5구역 대출금에 대한 이자비용을 매년 지급하는 만큼 비용 부담이 커지고 있다. 실제로 이제까지 부담한 이자비용을 합산하면 대우건설은 약 291억원, 호반건설은 약 670억원 정도다. 게다가 일부 대출금에 대해서는 자금 보충 및 채무인수를 약정한 탓에 사업이 좌초된다면 그 부담을 고스란히 떠안게 된다.
현재 자양5구역 재정비사업은 사업 시행자를 지정하지 못해 좀처럼 사업추진 속도를 내지 못하고 있는 상태다. 사업 시행자는 한 곳이어야 한다는 게 원칙이다. 두 기업 중 한 곳을 선택하거나 두 기업을 합병하는 체제가 확정돼야 사업을 본격 진행할 수 있다. 이에 두 건설사는 최근 PFV 합병을 논의하고 있다.
호반건설과 대우건설은 앞으로 6개월 안에 자양5구역 재정비사업 PFV 합병을 마쳐야 한다. 자양5구역 사업시행인가 시기는 내년 1월17일다. 이때까지 사업시행인가를 받지 않으면 정비구역에서 해제된다. 이 시기는 이미 올해 한번 기간을 연장한 것인 만큼 또 한번 연장하기 어렵다.
광진구청 관계자는 "호반건설은 이전 우정사업정보센터 자리를 중심으로 부지를 매입했고, 대우건설은 주택 부지를 매입했다"며 "두 건설사가 재정비 부지를 절반가량 나눠서 갖고 있는 셈"이라고 말했다. 이어 "호반건설, 대우건설과 재정비사업에 대해서 논의하고 있지만 공식적으로 발표할 만큼 진척이 있지는 않다"고 덧붙였다.
호반건설 관계자는 "자양5구역PFV는 토지등소유자 75% 이상의 동의를 받지 못해 사업시행자 선정 기준을 충족하지는 못했다"며 "법적 승인을 위해 합병체제가 필요한 만큼 논의 중"이라고 전했다. 대우건설 관계자도 "건설사와 광진구 모두 사업 진행을 바라고 있는 만큼 PFV 합병을 위해 노력 중이지만 아직까지 가시적인 성과는 없다"며 "PFV를 합병한 뒤 합병 비율, 사업 추진 과정 등에 대해서 논의할 계획"이라고 말했다.
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